2010/06/23 02:17
為了能將「不動產信託」這個好的機制與觀念推廣至千家萬戶，筆者總是不厭其煩地對尚未認識信託；甚至完全沒有聽過信託的客戶，花好幾個小時耐心地詳細介紹「不動產信託」的特色及優點，例如：
老人家為了妥善安排財產分配或為了預防日後遺產的紛爭，將不動產於生前先移轉給子女或被子女要求預先辦理過戶之情形，這不該是買賣或贈與的法律關係，老人家也許不明白什麼叫信託，但事實上他想要做的應該是信託行為才對。
民間借貸關係中，不論是借款人為表誠意願提供不動產為擔保，還是貸與人要求債務人若未如期清償將處分抵押物，其實在本質上，雙方絕非意謂著屆時要走冗長又無法足額求償的強制執行程序，實際上應是信託的讓與擔保關係。
長輩為晚輩購買不動產、親友間合夥出資以某一人名義買房、投資客借用他人名義買斷或法拍取得房地產…. 等，除了一般代書所辦理的贈與、買賣、借貸等登記外，信託才是當事人之間真正的法律關係；也較符合當事人本意吧！
…. 以上各種實例多的不勝枚舉，在筆者遇到上述之情形時，定會苦口婆心一再勸說當事人要以信託來保障權益及預防紛爭；或是建議當事人應在辦理贈與、買賣、借貸等登記後再加辦信託登記。在同業中沒有人像筆者這樣的傻勁，去做這些吃力不討好的事，就算是在推廣的過程中，常遭遇許多的質疑、拒絕，得忍受同行冷嘲熱諷，甚至是被客戶當成詐騙集團等屈辱，都能堅持自己的方向，走自己的道路。
筆者也自認為，在不動產業界應有不少同行知道上述例子中以信託來處理才是正確的方式，也一定有許多前輩比本人更暸解「不動產信託」，但問題在於 : 「就算這些人對信託有一定認識，多數也不願意要多花好幾個小時的口舌，去跟根本沒有信託概念的客人解釋到清楚為止」。因為這不僅難度高、不會有什麼利益、還可能因此趕跑本來有意委辦案件的客人，甚至因解釋權利義務關係時保障到某一當事人的權利，難免可能影響其他人利益，很容易因此而「顧人怨」(這在實際案例中常會發生，例如長輩要移轉不動產給子女，改成信託後，子女可能就無法任意貸款或處分，雖保障到老人安全與晚年尊嚴，卻讓可能敗家的子女權利受限；例如為預防將來遺產變成共有財產，建議由生前移轉改成信託規劃之處理，雖然幫老人家解決了難題並省了不少的稅金，但可能使懷有私心之繼承期待權人得多等幾年才能遂其目的….)，倒不如悶聲發大財來的明智。
因此，要不要辛苦地去說服客戶、能不能改變當事人的觀念，往住不只是夠不夠專業、有沒有實務經驗、有無協調能力…..等問題，最重要的是有沒有堅定的信念。筆者回想起承辦過的二百多件信託規劃及近千件諮詢顧問的實務案例中，若不是因為有筆者對於信託的理念與熱誠，是絕對一件也無法獲得顧客信任授權並辦理成功的；像本人為了使信託財產獨立(達到信託法上規定之受託人應將信託財產與自己財產分別管理、不會被他人查封扣押….)，跑遍全縣不下數十家各大銀行，就是為了能以受託信託財產專戶的名義在銀行單獨開戶，以保障特定受益人之利益(例如心智障礙者、植物人、躁鬱症患者、毒癮患者、失智老人….等) ，沒有想到這樣完全以委託人與受益人利益考量、規距地依信託立法精神而守法主動去辦的事，卻到處碰壁，遇到各單位的推諉與刁難(一般銀行的回答皆是銀行帳戶的開戶人只能是個人或法人，受託信託財產專戶雖有統編及稅籍，但既非個人也不是法人，所以無法開戶，我們只能依規定辦理；至於解釋請找受託專戶的主管機關。主管機關則表示他們只負責依規定辦理受託財產專戶，銀行准不淮開戶非屬他們職權，若有疑義或法令之適用問題，應找金管會申訴或請法務部解釋....)，筆者不僅與櫃檯人員耐心溝通；找銀行主管討論；要求信託專戶的主管機關國稅局發文解釋；與法規會的人員研究；與銀行的主管機關金管會據理力爭…. 甚至被金管會的人員恫嚇《是否違反了信託業法所定之經理不特定對象信託業務，需處一年以上七年以下有期徒刑、併科新台幣一千萬以下罰金....》；若非對信託的使命感，這件事情不會讓我花了一整年的時間來與各相關單位周旋，就為了得到公平正義的解決方案。(筆者註：關於受託財產在銀行獨立開戶與管理的問題，牽涉到較多的金融法規與金融專業，就不在此詳述，有興趣進一步瞭解的讀者請點選連結【非信託業者在銀行開立「受託信託財產專戶」開戶總說明、開戶流程及開戶聲明書】)
還有，筆者在處理這麼多信託案件，難免會碰到利害衝突之情形，例如處分信託財產、信託擔保讓與、歸屬所有權登記、遺囑執行….等，常有人笑罵筆者是否跟錢過不去。因為筆者這麼辛苦辦理信託規劃之收入，與仲介服務費、借貸之中人引介費等相比，可以說是小巫見大巫，再加上案件的複雜度與所需之專業度，使付出與所得根本不成比例，但筆者可以很自豪地說，筆者從未因為信託規劃而多賺過任何與客戶約定之收費標準以外的錢。縱然二百多件信託規劃的案件裡，其中筆者有處分權的案件有數十件，筆者從未賺過仲介費或中人費，全部由委託人或受益人決定要權利歸屬何人或透過哪家仲介公司來依照市價出售。筆者就是堅持以最高的標準來要求自己，善盡顧問之職責或做到受託人應遵守的【百分之百的無私】、【最高度的善意】、【忠實、謹慎的義務】，希望能為不動產信託立下可供參考的典範，這也是筆者對不動產信託的使命感。
本人也有自知之明，知道本人大概除了實務經驗因承辦案例較多比較豐富外，縱有使命感也實在沒有資格談到【推廣不動產信託規劃觀念】、【普及不動產信託之應用】等屬於公共的議題，最有條件去推展的應該是屬信託業的銀行，無奈銀行近幾年雖然很努力在推廣信託規劃的概念，但所推廣的是投資理財的信託規劃為主，而對一般民眾最重要的資產----不動產信託----興趣缺缺(其實說白了就是不動產信託是吃力不討好又無利可圖的業務，日後筆者會再針對這一部分專題討論)，只好由本人自不量力來做這推廣的工作，雖然本人個人能力、資源有限，能支持我選擇傳播信託這個真正的福音為職志的，正是像傳教士一樣有堅定的信念，認定推廣不動產信託是真正能幫助許多人、從事的是最有意義的事工.......，才讓我能繼續堅定不移地向前走。由衷地希望能有更多人加入傳教士的行列，為傳播「信託」福音而努力，大家都繼續加油吧！
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