民事信託與營業信託的差別（不動產信託一定要找銀行嗎？）

2009/06/06 19:19

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不動產信託有兩種途徑-----【民事信託】與【營業信託】

      民事信託，是指兩人互相講好，由甲受託幫乙管理財產，優點除了便宜外；民事信託所受拘束較少較能靈活操作，更擁有『信託規劃』之最大特點-----【保留彈性】-----。民事信託的受託人一般是委託人之親屬或最信任的人，較瞭解委託人的想法與心意；能夠照顧到受益人(或委託人)真正的需求。像是陳前總統把名下的不動產交給律師林志豪受託保管就是一例，為什麼陳水扁總統要將不動產信託給律師林志豪，而非交給信託業者?簡單來說，「費用低廉」、「操作靈活」、「符合當事人真正的需求」可能是最主要的考量。不過，因為民事信託規定較少、罰則也較少，規範適用信託法與民法。委託人若覺民事信託保障不足，亦可選擇將不動產交付信託業者做營業信託。

      一般不動產的營業信託費用並不便宜，除了信託規劃費、信託過戶代書費；受託銀行每年還要收取千分之三到千分之八的信託管理費用，以一棟1,000萬元的房子來算，每一年就要白白交給信託業3萬元至10萬元，而信託業又不能幫房子增值；若需管理處分等配合度、機動性反而不如個人，還有銀行理專或信託部之業務推廣人員之『不動產專業能力』大多不足以解決客戶之疑問(他們的專長是在投資理財或業務行銷；而非在於不動產，偏偏不動產信託客戶的疑慮會特別多，往往需要比一般的金錢信託或投資信託要多花至少數倍的時間精力去溝通協調，這不是業務理專們能應付與掌握的，也是為何銀行理財專員從不主動介紹對客戶而言更為重要之【不動產信託】的主要原因之一....)，且受託人是法人限制較多；較無法像個人般靈活運用信託的優點與特色(因為不動產相關法律規定眾多；牽涉層面廣泛，例如委託人因情事變更或某些特殊原因狀況想要更改變動信託內容、信託期間委託人若想要貸款或想要出售信託財產等處分行為可能都有繁瑣程序。或自用住宅優惠稅率與孳息收益等申報可能較規矩嚴謹而影響節稅規劃之空間)。大部分的人除非有特殊目的（例如預售屋的建商為了取信買主、五年內不得移轉之「軍宅買賣」為了讓買方安心.....等商業性的考量），否則不會將不動產交付給銀行信託業受託。

¤   不動產營業信託 :

      受託人接受信託以營業方式為之的，稱「商事信託」，又稱「營業信託」。受託人接受不特定對象及大眾的委託提供信託服務；銀行兼營信託業務視為信託業。營業信託受託人依規定將受託財產以『信託專戶』管理。不得與受託人自己或其他財產共同處理。應製作獨立帳冊、報表等隨時向委託人(受益人) 報告；禁止自益行為，公信力較高。且信託相關規定受信託業法之規範(限制較嚴格所以靈活度較差，營業信託對於委託人較有保障但銀行與委託人之間的配合度、機動性不如民事信託有彈性)。

 ¤  不動產民事信託 :

      非以營業方式接受信託的，為「民事信託」，又稱「非營業信託」。例如將不動產信託登記在親人、配偶、朋友、合夥人等個人的名下。民事信託不但費用低；更重要的是個人較瞭解委託人的心願和受益人的需要，而且與委託人和受益人有私人間的關係，可確保委託人承諾或遺願的履行。還有信託關係成立後之靈活度較高，可隨時依委託人的需求或受益人的需要機動調整變化。但是，這類民事信託，最怕所託非人或受託的自然人動手腳或是有變故。尤其國內多數人尚未建立不動產信託需請專業顧問事先完善規劃的觀念；常是隨隨便便就將不動產信託移轉了，根本未對信託條款內容詳加規範，也未對權利義務關係明確瞭解，若是像這樣不完整的民事信託對委託人保障度較低。

      若有不動產要辦理信託，到底是以營業信託(受託人為銀行)或是以民事信託(受託人多為委託人指定的家人或親屬)來處理較好呢?

     在本人已辦理的許多信託規劃的實例中，完全都是依信託目的之不同而定。本人皆會盡量以符合委託人的需求及達到信託之本旨為考量，例如:父母為移轉財產給子女所做的節稅規劃；或為預先規劃遺產分配的案件，受託人多為委託人的親屬子女。為照顧心智障礙者或以永保祖產為目的之類的信託規劃案件的受託人多為銀行。合夥投資案件或民間融資擔保案件的受託人可能是出資之金主....等。

     除了營業信託與民事信託這兩種方式可供選擇外，那麼有沒有折衷的方式既有民事信託「便宜」、「操作靈活」、「符合當事人心意」的優點；但又有【較高保障】的作法呢?

    答案是有的。

        首先，如果委託人委託的對象是不動產信託規劃的專家，例如律師、地政士等專業人士，但要特別注意並非律師、地政士等專業人士都是「不動產信託規劃」的專家(例有律師專攻刑事訴訟或判決離婚；有地政士專辦共有物分割或農地農舍等。雖都是專業的領域但與「不動產信託規劃」無涉)，於不動產信託規劃之初即縝密考量信託內容；預防紛爭於未然，並以文字條款將委託人、受益人等相關權利義務落實到契約(私契)中，並做好應有的完善配套措施(例如信託監察人的設立、遺囑公證之配套、委託人保留事項或撤銷權等特約條款之規劃.....等)，信託契約(私契)連同公契都要送至地政機關辦理登記。使「債權物權化」；以登記保障當事人有絕對的效力可對抗任何人。這也是為何本人相關文章一再強調信託簽約的重要性的原因。(信託移轉與信託規劃完全不同是最基本且最重要的觀念，已在本人文章信託移轉與信託規劃有何不同介紹，為免贅文請各位讀者自行連結參考)

      再者，受託人一定要將受託財產獨立；不得與自己或其他財產共同處理，負責的受託人也可以像營業信託一樣將受託財產以『信託專戶』管理。受託財產專戶經政府立案登記、有統編、有稅籍。受託人依規定應製作獨立帳冊、報表等隨時向委託人(受益人) 報告；每年並應依法向稅務機關及主管機關申報(每年兩次)-----每年的一月前信託所得申報時，要申報上一年度信託財產目錄、年度信托所得明細....等。並應製作信託財產各類所得憑單、受益憑證等，供特定受益人每年五月綜合所得申報，否則受託人的處罰很重(有關受託人的責任與義務等詳細內容不在此贅述請自行參考連結信託相關判解函釋之八)，並受監督與管理。受託人負善良管理人責任且嚴格禁止自益行為，這樣才能完全保障信託相關當事人之權益。像是本人已辦理之信託規劃實例中，也有部分以保全財產案件或預防紛爭為目的之類案件，會有委託人指名由我擔任受託人，但本人一定堅持受託人與信託利益無涉(登記公示)；且一定會成立受託信託財產專戶(如期申報)，使信託財產能獨立、分別管理。

       其實，不動產信託有民事信託與營業信託兩種途徑，這兩種方式各有其優缺點與其特色，可供有需要者依不動產信託目的、信託內容、自身需求等各種不同條件來選擇要「營業信託」或「民事信託」。但不論您是要將房地產以「營業信託」方式交由銀行管理，還是選擇以「民事信託」方式委託給親友或信任之專業人士，最重要的事是交付信託前ㄧ定要由具有不動產信託實務經驗的專業人士來作完善的【信託規劃】，方可達到信託之目的。因為據本人的經驗:每一個辦理不動產信託者的信託目的皆不相同(例如節稅、避免糾紛、養老計畫、保全財產、照顧特定對象、離婚夫妻剩餘財產分配......等)且每個案例都有特殊性因而才會考慮藉用信託來解決。像這樣的疑難案件往往需要較全面地具備不動產稅務、法律、登記、管理等實務的整合能力之人方可妥適處理，實非一般不具備房地產專業知識的金融理財人員能勝任(在此絕無貶低金融從業人員之意，實在是術業有專攻；且不動產範疇太過博大深廣，若非常期浸潤，絕對難以速成)。所以目前在台灣對不動產信託規劃較專精的反而不是銀行或保險等金融業的人員。若您有不動產方面信託規劃之需求，建議您應該以請教對不動產信託領域較為專業的地政士或選擇專攻處理不動產信託的律師較為恰當(關於如何找到適當的信託顧問? 讀者可參考【委託辦理不動產信託規劃應注意事項】這篇文章)。

      順帶一提題外話 : 因為【不動產信託】具有「登記公示」、「物權效力」....等制度的保障，所以更為安全、更少紛爭，因此，若能真正妥善信託規劃，其實找誰當受託人影響並不大(重點在信託契約內容)。但如果是【金錢信託(投資信託)】，筆者建議最好還是不要找個人當信託受託人；以找銀行信託管理為佳。蓋因動產牽涉層面不像房地產那麼複雜，且動產容易被隱匿、變動；更重要的一點是動產無法像不動產有「登記對抗之絕對效力」的保障。花錢請信託業者管理(信託管理費)就當成是為財產投保的保險費好了(版主註:本網站是以【不動產信託】實務為主軸，期能推廣國內正確之【信託規劃】觀念，網站文章與課程內容堅持完全與利益無涉，因此不會對「金錢信託」或「投資信託」有太多著墨，更不會行銷「金融衍生商品」或藉機推廣任何「投資商品」 ，因此有想要進一步了解金錢信託的讀者，煩請另點擊連結延伸閱讀本人【金錢信託(投資信託)之實務問答】這篇貼文)。

    

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