2010年12月18日

不動產信託與地價稅----之一:地價稅納稅義務人

 
2010/12/18 12:27
        要瞭解「不動產信託」與「地價稅」之關係及相關規定,首先還是先得認識一般的地價稅制及現狀後,才能進一步對信託土地之地價稅有所掌握,因為【信託】就像買賣、贈與、繼承、拍賣….. 等一樣,只是諸多產權變動移轉的態樣之一,因此信託土地「地價稅」的相關規定原則上皆仍依原有地價稅之法令規定;只有在對【信託土地】有特別之規定時,才需依特殊之規定。

(版主註:本網站日後將陸續推出的【不動產信託與相關稅制】之系列文章,皆適用上述之原則與觀念,所以屆時不再重覆解釋。版主將從特殊規定較少、較簡單的「地價稅」及「房屋稅」開始介紹,逐步介紹至有較多特殊規定及函釋之「土地增值稅」、「贈與稅」、「所得稅」……等,希望能有助於讀者在認識【信託】這個新觀念之同時;對於與自身權利義務有重大關係的【不動產】相關知識也能更進而有全面地瞭解。)
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地價稅之基本規定:

依土地稅法第三條之規定,地價稅之納稅義務人如下:
一、土地所有權人。
二、設有典權土地,為典權人。
三、承領土地,為承領人。
四、承墾土地,為耕作權人。
前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者,以管理機關或管理人為納
稅義務人;其為分別共有者,地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務
人。

另依土地稅法第四條之規定,土地有左列情形之一者,主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅:
一、納稅義務人行蹤不明者。
二、權屬不明者。
三、無人管理者。
四、土地所有權人申請由占有人代繳者。
土地所有權人在同一直轄市、縣 () 內有兩筆以上土地,為不同之使用
人所使用時,如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算,各土地使用人
應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。
第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅,得抵付使用期間應付之地租或向納稅義務人求償。


有關【信託】之規定:

土地稅法第三條之一規定:

土地為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為地價稅之納稅義務人。

前項土地應與委託人在同一直轄市或縣 () 轄區內所有之土地合併計算地價總額,依第十六條規定稅率課徵地價稅,分別就各該土地地價占地價總額之比例,計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人為非委託人且符合下列各款規定者,前項土地應與受益人在同一直轄市或縣 () 轄區內所有之土地合併計算地價總額:

一、受益人已確定並享有全部信託利益者。
二、委託人未保留變更受益人之權利者。


版主註:土地稅法對於地價稅的納稅義務人以【所有權人】為原則,但因以不動產為信託財產者,委託人可能基於各種原由而不能自行管理,所以才會成立信託關係將不動產交由受託人代為管理。
               雖然受託人只是土地的形式所有權人,但其依信託管理財產之本旨;可以代替委託人或受益人繳納受託土地之地價稅;並受信託法第39條至第41條規定之保障(優先求償或以信託財產充之....),因此土地稅法特別規定於信託關係存續中,以受託人為地價稅之納稅義務人。
惟應注意依該項之規定,不論信託之成立是以契約為之或是依信託遺囑為之;也不管其性質是自益信託或他益信託,應一律以受託人為納稅義務人,因我國普遍存有假信託情形,常見受託人忘記繳納地價稅或房屋稅、管理費等情形,其實罰款補稅尚屬小事,但若未注意而造成委託人(或受益人) 及信託不動產之重大損害才是事情大條(例如:因委託人收不到欠稅或欠費的催繳通知而遭強制執行、因主張權利之人據此認定受託人與委託人係違法之【消極信託】,而提起撤銷信託之訴),因此受託人不可不慎。.....(未完待續).....





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