2009/04/04 22:18
肆、審查
一、審查四要素
「人」：人為享受權利負擔義務之主體，人有自然人與法人之分，而自然人中又有行為能力人、限制行為能力人及無行為能力人之分，法人有社團法人、財團法人與依特別法成立法人之分，由於「人」之不同，其涉及之法令規定亦有差別，登記審查作業上首應注意「人」之要素。
「時」： 發生登記原因之法律行為或法律事實，由於發生之時間不同，適用之法令亦有差別，新法令公布時應注意其法律行為之發生時期及適用之日期與內容。以繼承登記為例，繼承開始於臺灣光復之前、後者其法令適用即有差別。
「事」：指請求登記事項而言，依現行法令之規定，登記事項之種類為土地標示、所有權與他項權利，當事人請求登記之事項為何，登記審查作業時應先予查明，以便研析其適用之法令。
「物」：土地登記應登記之物，雖僅包括土地與建物兩種，但由於土地利用上管理使用之法令規定致使「物」趨向於複雜，例如土地有都市計畫區與非都市計畫區之分，有耕地、非耕地之分，有國宅用地、非國宅用地之分，由於土地性質之不同，其法令適用上亦有差別，因此登記審查作業上應先將土地之性質予以掌握。
二、審查事項
（一）管轄權之有無請求登記之事項及請求登記之物是否屬於登記機關之管轄。
（二）申請書表格式及填寫是否完整
登記申請書表格式及填寫方法，現行法令皆有規定，申請人所提出者是否符合規定應予審查。
（三）登記規費、罰鍰之複核
申請登記應繳納之登記規費及罰鍰，核算規費人員計算是否正確，審查人員應予複核。
（四）繳（免）稅費證明文件之查核
申請登記案件檢附之繳（免）稅費證明文件是否齊全，其申請登記土地之標示與繳稅之土地標示是否相符，並應注意查欠稅之情形與當期稅費開徵之日期。
（五）權利書狀是否檢附審查申請登記應檢附之權利書狀是否依規定檢附。
（六）書表所填不動產標示及權利事項與登記簿記載之核對
登記申請書與登記原因證明文件所列之不動產標示及權利事項或範圍，應與登記簿之記載情形相符，審查人員應詳予核對。
（七）登記簿有無限制登記或其他註記
依土地登記規則第141條第1項規定，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。另應注意土地法第232條第1項、平均地權條例第60條之1第4項、農業發展條例第18條、土地登記規則第70條．．．等有關公告徵收、重劃差額未繳清、農舍興建滿5年始得移轉、實施土地重劃、區段徵收及依其他法律規定，公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔等之註記。
（八）登記義務人對土地權利處分權之有無
申請登記義務人對申請登記之土地有無處分權及處分權之行使是否符合規定，於審查時皆應予注意。
（九）登記申請人行為能力之有無
登記申請能力準用民法行為能力之規定，登記申請人是否具有行為能力應予審查。
（十）登記權利人權利能力之有無
人為享受權利負擔義務之主體，登記申請書所載之權利人是否具有人格，即有無權利能力，應予審查。
（十一）登記義務人或當事人認諾意思之確定
對於登記義務人或當事人認諾意思之認定，應由登記義務人或當事人親自到場，或檢附戶政機關核發之印鑑證明，或登記原因證明文件經依法公證或認證，或經地政士依法簽證者，或使用地政事務所設置之土地登記印鑑卡。（土地登記規則第40條、第41條）
（十二）須承諾同意或簽註之有無
依法令規定須第三人承諾同意之事項或由申請人自行簽註之事項，其承諾同意或簽註之文件是否完備應予審核。
（十三）代理權限之審核
１．委託他人代理申辦土地登記，須附具委託書，如申請書已載明委任關係者，則毋庸另附委託書。（土地登記規則第37條）
２．外國公司在台代理人申辦土地登記，證明其代理人資格應檢附經濟部核發之公司設立（變更）登記表或抄錄本、認許證及資格證明，無須另檢附經我國駐外單位簽證之授權書正本。（申請土地登記應附文件法令補充規定第38點）
（十四）配合法令應附文件之有無
其他有關特別法上所規定土地登記應附之證明文件是否檢附齊全應予審查，如農業用地作農業使用證明書、土地分區使用證明、建物使用執照、國宅主管機關核准文件等。
三、審查結果之處理
（一）審查無誤之案件
申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登記簿。但依法應予公告或停止登記者，不在此限。（土地登記規則第55條第2項）
（二）審查發現文件欠缺或有瑕疵之案件應通知補正。（土地登記規則第56條）
（三）審查結果發現有土地登記規則第57條之情事者，應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。
（四）審查發生法令疑義之案件
申請登記案件經審查後發生法令執行疑義時，可報送上級地政機關釋示，惟於案件請示中發生土地法第75條之1之情事時，仍應改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並將原登記申請案件予以駁回。
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