2009/04/04 20:21
第二節 限制登記
壹、意義
土地權利因預告、查封、假扣押、假處分、破產或其他法律所為禁止處分，向該管登記機關申請或囑託限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。
貳、應備文件
項
次
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名稱
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法令依據
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來源
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備註
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１
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登記申請書、登記清冊
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土地登記規則第34條
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1.自行檢附
2.地政事務所
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預告登記時檢附。
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２
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執行機關囑託查封登記函、稅捐稽徵機關囑託禁止處分函或主管機關囑託禁止處分函
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強制執行法第11條、稅捐稽徵法第24條、行政執行法第26條、土地法第232條、銀行法第62條之1、平均地權條例第59條、都市計畫法第58條、都市更新條例第33條、土地徵收條例第23條、第37條、國民住宅條例第10條、農地重劃條例第9條等
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1. 執行機關（執行法院或行政執行處）
2.稅捐稽徵機關
3.相關主管機關
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３
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登記原因證明文件（登記名義人同意書）
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土地法第79條之1、土地登記規則第137條
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自行檢附
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預告登記時檢附。
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４
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權利書狀（所有權狀或他項權利證明書）
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土地登記規則第34條
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自行檢附
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預告登記時檢附。
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５
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申請人身分證明
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土地登記規則第34條
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自行檢附
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1.預告登記時檢附。
2.詳第一章第七節、肆、身分證明。
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６
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登記名義人印鑑證明
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土地登記規則第41條、第137條
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自行檢附
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1.預告登記時檢附。
2.同第四章第一節買賣登記。
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７
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委託書
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土地法第37條之1、土地登記規則第37條
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自行檢附
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1.預告登記時檢附。
2.同第四章第一節買賣登記。
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參、一般規定
一、 預告登記
預告登記：係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。
（一）聲請保全下列請求權之預告登記，依土地法第79條之1規定為：
１．關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
關於土地權利移轉之請求權，係指土地所有權或他項權利，因買賣或設定契約所生之土地權利移轉請求權。所謂使其消滅之請求權，係指塗銷權利之請求權，如債務清償而生之塗銷抵押權之請求權等。
２．土地權利內容或次序變更之請求權。
所謂土地權利內容或次序變更之請求權，係指他項權利內容有所變更或抵押次序有所變更所生之變更請求權，在未為變更登記前，得為預告登記。例如抵押權、地役權或典權等存續期間變更，或利息租金變更之請求權。又如次順位抵押權人對前一順位抵押權人有變更次序之請求時，為保全其變更次序之請求權，亦得為預告登記。
３．附條件或期限之請求權。
所謂附條件或期限之請求權，係因條件成就或期限屆滿所生有關土地權利之請求權，於條件未成就或期限未屆滿前，得先申辦預告登記，以保障其附條件或期限之請求權。例如某甲答應以土地贈與某乙，但附帶條件為某乙必須與其女兒結婚，在某乙未與其女兒結婚前，得對某甲之土地申請預告登記。又如老五答應李二，待其大學畢業後，願將其土地移轉給李二，李二亦得申請預告登記。
預告登記在未為塗銷前，應保持土地權利之現狀，登記名義人不得為有妨礙該已登記請求權之任何處分。但預告登記只能限制登記名義人所為之處分；對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記，並無排除之效力。
（二）預告登記，得由權利人或登記名義人單獨申請之。（土地登記規則第27條）
（三）申請預告登記，除提出第34條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。（土地登記規則第137條第1項）
（四）預告登記後，不准受理變更預告登記權利人。（內政部79年7月14日 台內地字第816335號函）
（五）土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子女，如純獲法律上之利益，不生民法第106條雙方代理之問題。（內政部81年9月23日 台內地字第8111740號函）
（六）預告登記所保全之請求權，於請求權人死亡時，無辦理繼承登記之必要，倘繼承人認為有實際需要時，得依其申請於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。（內政部82年6月3日 台內地字第8206115號函、91年5月22日 台內中地字第0910005955號函）
（七）耕地申辦保全所有權移轉請求權之預告登記，非辦理移轉登記，不需檢附農業用地作農業使用證明。（內政部89年7月13日 台內中地字第8912365號函）
二、 查封、假扣押、假處分及破產登記
查封：係債權人為保全其債權，於取得執行名義後，聲請法院就債務人之財產予以封存，限制債務人處分其財產之行為。依強制執行法第75條第1項規定：「不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之。」及同法第11條第1項規定：「供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。」，可見查封登記，係執行法院應債權人之請求，依強制執行法就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。因不動產之取得、設定、喪失或變更，經登記後有絕對效力，為貫徹查封效力，執行法院於對不動產實施查封後，應即通知登記機關為查封登記，而此項查封登記之通知，執行法院得依債權人之申請，交債權人逕行持送登記機關登記。
另依強制執行法第11條第3項規定：「債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。」，對於未辦繼承登記之不動產亦得為查封登記，惟查封在限制所有權之處分，登記簿上之所有權人與債務人不同，是否確屬因繼承而取得，需由登記機關審查認定，實務上均依照司法院與行政院於85年9月20日院台廳民二字第17387號令、85台法字第29706號令會銜修正之「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」規定辦理。
又建物為不動產之一，亦係強制執行之重要標的，惟我國對建物之登記並未採強制登記，一般不動產所有人如非有處分或設定負擔之必要，每怠於申請建物登記，但此並不影響強制執行之效力。是以，已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應依土地登記規則第139條規定辦理。
假扣押：係債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押（民事訴訟法第522條），此為民事訴訟法上之保全程序，債權人為保全其本身之權益，對債務人之金錢請求或得易為金錢請求之請求，因有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，得聲請法院對債務人之財產暫行扣押（民事訴訟法第523條）。假扣押為強制執行之執行名義之一，假扣押之執行，亦以查封之方法為之，對於不動產執行假扣押時，必須由法院囑託登記機關為假扣押之登記。
假處分：係債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之（民事訴訟法第532條）。於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分（民事訴訟法第538條第1項）。假處分對於不動產之執行，亦由法院囑託登記機關為之。
破產登記：係債務人不能清償其債務者，法院得因債權人或債務人之聲請宣告破產（破產法第58條）。法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記所（機關），囑託為破產之登記（破產法第66條）。破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權（破產法第75條）。故破產登記，係法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，就債務人之總財產，依職權所為之必要保全處分。
（一）土地總登記後，法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，登記標的物如已由登記名義人申請移轉與第三人並已登記完畢者，登記機關應即將無從辦理之事實函復法院。但法院因債權人實行抵押權拍賣抵押物，而囑託辦理查封登記，縱其登記標的物已移轉登記與第三人，仍應辦理查封登記，並通知該第三人及將移轉登記之事實函復法院。（土地登記規則第138條）
（二）法院囑託登記機關，就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應於囑託書內另記明登記之確定標示以法院人員指定勘測結果為準字樣。
登記機關勘測建物完畢後，應即編列建號，編造建物登記簿，於所有權部辦理查封、假扣押、假處分或破產登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院。（土地登記規則第139條第1項、第3項）
（三）同一土地經辦理查封、假扣押或假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押或假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已辦理登記之日期及案號。（土地登記規則第140條）
（四）土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：
１．徵收、區段徵收或照價收買。
２．依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。
３．繼承。
４．其他無礙禁止處分之登記。
有前項第2款情形者，應檢具法院民事執行處核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。（土地登記規則第141條）
（五）有下列情形之一者，登記機關應予登記，並將該項登記之事由分別通知有關機關：（土地登記規則第142條）
１．土地經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記後，其他機關再依法律囑託禁止處分之登記者。
２．土地經其他機關依法律囑託禁止處分登記後，法院再囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。
（六）土地經公告徵收後，登記機關接到法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應即逕洽主辦徵收機關查明該土地之補償地價是否已發放完畢後，依下列原則處理：（土地徵收法令補充規定第3點）
１．補償地價如已發放完畢，應即將該土地已經徵收及其補償地價已發放完畢，致無從辦理登記之情形函復法院。
２．補償地價如尚未發放完畢，則視執行法院實施查封、假扣押、假處分或破產宣告之時間依下列方式處理：
（１）執行法院實施查封、假扣押、假處分或破產宣告時間如在公告徵收當日以後者，因徵收為公法上所為之行政處分，自公告徵收當日已發生效力，登記機關應即將該土地已經徵收致無從辦理登記之事實函復法院。
（２）執行法院實施查封、假扣押、假處分或破產宣告時間，係在公告徵收當日以前者，登記機關應即依法院之囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記，除即逕函主辦徵收機關外（必要時以電話洽知以爭取時效），並將辦理登記結果及該土地已經徵收之情形函復法院。
（七）債權人不得依民法第151條規定，請求地政機關暫行停止他人不動產物權之登記。（內政部47年10月27日 台內地字第20434號函）
（八）停止他人不動產移轉登記應經法院裁判。（內政部47年10月28日 台內地字第19180號函）
（九）法院得就公地承領人之「承領公地移轉請求權」為強制執行。（內政部65年6月16日 台內地字第687599號函）
（十）法院就土地「所有權移轉登記請求權」囑託查封登記，與就土地「所有權」查封登記執行對象不同，不生重複查封問題。（內政部75年2月17日 台內地字第384666號函）
（十一）未登記建物辦理查封登記完畢後，得核發建物登記簿謄本及建物平面圖。（內政部76年2月18日 台內地字第476260號函）
（十二）原查封登記之債權人在查封登記未塗銷前持憑法院確定判決申請塗銷更名登記及辦理移轉登記，如已檢附「無調卷拍賣證明」應予受理。（內政部76年4月22日 台內地字第494104號函）
（十三）土地登記規則第141條第1項第2款所稱「依法院確定判決申請移轉登記之權利人」包括訴訟上和解、調解成立之人。（內政部82年7月14日 台內地字第8208734號函）
（十四）法院囑託就耕地所有權之一部分為假處分查封登記，登記機關應予受理。（內政部83年11月7日 台內地字第8313531號函）
（十五）法院得以傳真方式囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記。（內政部86年6月6日 台內地字第8675903號函）
（十六）假扣押之債權人與就假扣押之標的物取得終局判決之執行名義人係同一人者，得檢附無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件申辦登記。（內政部86年7月2日 台內地字第8606368號函）
（十七）假處分之債權人與就假處分之標的物取得終局判決之執行名義人係同一人者，得檢附無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件申辦登記。（內政部89年9月14日 台內中地字第8917622號函）
（十八）建物變更起造人後，於建物所有權第一次登記公告期間經法院囑託查封登記，應改辦未登記建物查封登記。（內政部87年1月7日 台內地字第8780105號函）
（十九）法院囑託查封信託財產，登記機關應予受理，惟為求慎重起見，宜將本案已辦理不動產信託登記情形通知該執行法院。（內政部91年8月5日 台內中地字第0910011390號函）
三、其他依法律所為禁止處分之登記
（一）稅捐稽徵法第24條第1項規定：「納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利．．．。」，稅捐稽徵機關依據此一規定對於欠稅人之土地或建物，其相當於欠稅數額者，無須經聲請法院之裁定，得逕行通知登記機關，為禁止移轉及設定負擔之登記，此即為禁止處分登記。其目的在限制土地所有權人處分財產逃漏應繳之稅款，必要時並得聲請強制執行，以確保稅款之稽徵。
（二）銀行經主管機關派員監管、接管或勒令停業進行清理時，主管機關對銀行及其負責人或有違法嫌疑之職員，得通知有關機關或機構禁止其財產為移轉、交付或設定他項權利。（銀行法第62條之1）
（三）被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。土地權利人或使用人並不得在該土地為建築改良物之新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植。其於公告時已在工作中者，應即停止。
共有分管之耕地，部分被徵收者，土地所有權人得於徵收補償地價發給完竣前或核定發給抵價地前，申請共有物分割登記或應有部分交換移轉登記，不受前項不得分割、移轉規定之限制。（土地徵收條例第23條）
（四）平均地權條例第53條第3項規定：「區段徵收地區選定後，徵收機關得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止左列事項：一、土地移轉、分割、設定負擔。二、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。前項禁止期間，以1年6個月為期。」，實施區段徵收機關得依據此一規定囑託禁止區段徵收範圍內土地、建物權利之變動，以免影響分宗整理作業。
（五）平均地權條例第59條規定：「重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制左列事項：一、土地移轉、分割或設定負擔。二、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。前項禁止或限制之期間，不得超過1年6個月。」，直轄市或縣（市）政府得依據此一規定囑託辦理重劃地區之禁止登記，以免異動頻繁妨礙規劃分配作業。
（六）有關查封登記之規定，於其他機關依法律規定囑託登記機關所為禁止處分之登記時，準用之。（土地登記規則第138條第4項）
（七）同一土地經稅捐稽徵機關囑託禁止處分登記後，仍可再受理其他稅捐稽徵機關囑託禁止處分登記。（內政部82年10月1日 台內地字第8212289號函）
（八）監護人持憑民事裁定書辦理禁治產註記，登記機關應依其申請將禁治產情形加註於所有權部備考欄（其他登記事項欄）。（內政部85年7月22日 台內地字第8580297號函）
（九）稅捐稽徵機關囑託就已辦妥信託登記之財產為禁止處分登記，登記機關應不予受理。（內政部92年2月19日 內授中辦地字第0920001886號函）
肆、審查
一、 參照第一章第九節肆、審查規定。
二、所檢附之預告登記同意書內容是否完備，同意書中應敘明請求權人之姓名、請求權利之類別、登記名義人同意其預告登記之土地或建物之詳細坐落及權利範圍後具名並加蓋印鑑章。
三、除本節規定外，餘參照限制登記作業補充規定。
四、登記規費見第一章第八節規定。
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