2009/04/04 22:42
第三節 應登記之事項
壹、應登記之權利主體
申請不動產登記之權利主體，依法應具有權利能力，始得為登記之權利主體。茲分述應登記之權利主體如下：
一、自然人
（一）本國人：具有中華民國國籍，無論有行為能力、無行為能力或限制行為能力者均得為權利主體。
（二）外國人：須依土地法及外國人在我國取得土地權利作業要點有關外國人取得我國不動產權利登記有關之規定辦理。
（三）胎 兒：胎兒者尚未露出母體，並在實體私法上不能具有權利能力，不得為物權權利人，但在繼承登記之私法上視為已出生。例：胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。倘將來為死產者，其經登記之權利，溯及繼承開始時消滅，由其他繼承人共同申請更正登記。（土地登記規則第121條）
（四）大陸地區人民：大陸地區人民依「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」取得許可者，得為權利主體。（臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第4條）
二、法人
（一）
公法人：1．以統治權為目的組織之法人，如國、直轄市、縣（市）、鄉（鎮、市），均以其行政區名稱登記。
2．以營運管理國家戲劇院及國家音樂廳，確立其國家級表演藝術中心之定位，設立之國立中正文化中心為行政法人（國立中正文化中心設置條例），其亦為公法人。
3．其他依法令規定之公法人，如農田水利會等。
（二）私法人：依其組成型態可分為以自然人所組成之社團法人及以捐助財產所組成之財團法人兩種。又因其成立之依據法律不同，除一般依民法所成立之法人外，復有商會、工會、漁會、農會、合作社、同業公會等。除特別法已明定為法人之人民團體外，非依法經法院登記，不得認係社團法人，但於民國71年10月14日前已由主管機關造具簡冊送同級法院備查者，已取得法人資格，得為不動產登記之權利主體。例如政黨亦屬人民團體之一種，其申辦土地登記時，應以業經主管機關備案，且向該管法院辦理法人登記者為限，茲略分述如下：
１．社團法人：社團法人為法律賦予人格之自然人集合體，可分為營利、公益及中間三種社團。營利社團係依特別法（如公司法）之規定成立之本國公司、外國公司等。公益社團法人係指以社會上不特定多數人之利益為目的之社團，如：農會、工會等。中間社團法人係非以公益，又非以營利為目的之團體，如同鄉會、同學會、宗親會等。
２．財團法人：財團法人謂以供一定目的之獨立財產為中心，而備有組織之法人，其成立依民法規定，須得主管機關之許可始得聲請登記。其處分財產時應報其主管機關核准或同意備查。
（三）大陸地區法人、團體或其他機構依「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」取得許可者，得為權利主體。（臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第4條）
（四）在臺灣及大陸地區以外之其他地區所設立之公司，該公司有大陸地區人民、法人、團體或其他機構持有股份，經公司法認許之陸資公司依「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」取得許可者，得為權利主體。（臺灣地區與大陸地區人民關係條例第69條、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第4條）
三、其他依法令規定者
（一）寺 廟：已為寺廟登記之寺廟，得為登記權利之主體。
（二）祭祀公業：係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，其已以「祭祀公業」名義登記者依最高法院
民國60年7月9日60台上字第2339號判決承認其存在。但新取得不動產所有權或他項權利時，除已成立財團法人外，應登記為派下員全體公同共有。
（三）神 明 會：神明會係宗教團體，由特定多數人所組成，如關帝爺會、福德爺會、媽祖會等是。日據時期係承認其有法人人格，至光復後則未能認其為法人。惟為配合其已取得之土地登記，仍以神明會名義登記之。故神明會亦屬不准新設立及新取得土地權利主體之一種。
貳、應登記之客體
土地登記應登記之客體為土地及建築改良物。所稱土地係指水陸及天然富源（土地法第1條）；所稱建築改良物係指附著於土地之建築物或工事（土地法第5條第2項），土地不問其為公有或私有，除法律另有規定外，皆應登記。
參、應登記之法律關係
應登記權利之種類，依土地登記規則第4條規定為：一、所有權。二、地上權。三、永佃權。四、地役權。五、典權。六、抵押權。七、耕作權。另參照土地法第72條、民法第758條、第759條之規定，應登記之法律關係，為不動產物權之取得、設定、移轉、變更或消滅。此種物權之變動不問其原因為何，均應登記，即不論依法律行為而取得、設定、喪失或變更之權利或因繼承、強制執行、公用徵收或法院判決等而發生權利變更時均應登記。其他如因以應登記之不動產為信託者；占有時效取得權利；因除斥期間經過取得之權利；因土地回復原狀之權利取得及土地分合、滅失等變更亦應為登記。
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