2009/04/01 17:41
法拍屋的點交
法拍屋的產權保證清楚，法院核發不動產權利移轉證書後拍定人就可以請地政士(昔稱代書或土地登記專業代理人)辦理報稅、查欠、貸款、過戶等事項且絕對能順利產權移轉。另外於領得權利移轉證書同時也要進行【聲請點交】程序。如果當初拍賣公告記載為〈點交〉的案件，法院也會保證將不動產點交給拍定人而不會有問題；頂多就是時間快慢或有無動用到強制執行的必要罷了。但〈不點交〉的的案件雖然產權移轉沒有問題；使用權的取得卻需要專業的協調、處理能力或另行訴訟來解決了。
不論有點交或不點交的案件，只要是必需跟債務人(使用人)協商周旋，都要有高度的技巧才能讓過程快速且圓滿。例如同樣是點交的案件若處理的得宜也許原屋主10天就自行搬遷，但若原屋主「不爽」要求依強制執行程序走，雖然最後法院會負責點交，可能就要多花兩、三個月才能交屋。所以【點交】是一門很重要的功課，唯其處理的方式很難以教條列出該如何按部就班進行，因為它是一門需要藝術需要天份的功課，而且不同的個案、不同的債務人處理的方式就不同。以下僅能列出在透明房訊(目前全國最大的法拍資訊網站)可容易搜尋得到的〈法拍屋點交的流程及規定〉，至於法拍屋點交的技巧與手法還是要靠實務經驗的積累與用心體會才能成為見招拆招的法拍屋點交藝術家。
１.點交時間流程
一、拍定7日內繳清尾款。
二、繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。
三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。
四、申請的一次點交大約10日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，一般法院會限債務人15日或20日內自行搬遷交屋）。
五、第一次點交通知限期自行搬遷到期日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。
六、申請第二次點交大約10後，可收到法院發出定期履勘通知（履勘日期約一個月內），履勘時再協調債務人交屋。
七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請第三次點交。(即聲請強制執行)
八、法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷出）。
一、拍定7日內繳清尾款。
二、繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」。
三、收到「不動產移轉証書」後即可申請第一次點交。
四、申請的一次點交大約10日後，可收到法院發出點交通知（正本送債務人、附本送拍定人，一般法院會限債務人15日或20日內自行搬遷交屋）。
五、第一次點交通知限期自行搬遷到期日內未見債務人交屋，再申請第二次點交（現場履勘）。
六、申請第二次點交大約10後，可收到法院發出定期履勘通知（履勘日期約一個月內），履勘時再協調債務人交屋。
七、履勘協調債務人交屋期限屆至仍不為交屋，再申請第三次點交。(即聲請強制執行)
八、法院發出定期強制執行通知（約一個月，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或法官下令債務人強制遷出）。
２.如何辦理點交
˙點交之程序˙
拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後，即可向法院申請點交拍定物。 法院接到拍定人或承受人申請點交狀後，法院依強制執法第一二四條，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸拍定人占有，如債務人於解除占有後復占有該不動產者，執行法院得依聲請續為執行。實務上，點交之程序如下：
一、法院發執行命令，令債務人於十五天內自動履行搬遷。
二、期滿未自動履行者，定期勘查現場。
三、勘查後，如債務人仍拒不遷讓，則發執行命令。定期強制執行（通常十天至二十天）。
四、執行期日，法院派人至現場強制執行，解除債務人之占有，將標的物點交於拍定人。
˙第一次點交˙
債務人自行搬遷
一、執行法院先發自動履行命令者，命債務人於十五日內自動遷讓。
二、屆期未自動搬遷，則定期點交。(若債務人已自行搬遷或本來就是空屋建議最好於聲請點交完成程序後，再由社區管理員或管委會、鄰里長等陪同下請鎖匠換鎖，已保護自身權益與避免紛爭)。
三、點交期屆，拍定人依法院指定的時間先到法院繳納執行人員之出差旅費。然後引導法院執行人員至現場執行點交。所謂「第一次點交」，除了空屋外，通常都無功而退。其理由下：
１. 一 般債務人都採拖延戰術，「要求執行人員再寬限一些日子，只要找到棲身之處一定馬上遷離。」執行人員通常會力勸拍定人同情債務人處境，再寬容一個月或二個月。一般拍定人都接受執行人員之建言，同意延期點交。
２. 令拍定人準備搬遷工人等準備工作。
３. 有權，並點交於拍定人，但鑒於事先未做準備，不敢貿然採取行動，通常是擇期再行強制交。「第一次點交」雖未做實質點交，但也非空跑一趟，其目的係先履堪現場，瞭解佔有態做下次點交之準備。
˙第二次點交˙
履勘現場
一、債務人及其家屬中，有無現役軍人，老弱或懹孕或特殊狀況之危險人物。
二、佔有人對執行人員有無攻擊或使用暴力之傾向，或有無飼養惡狗。
三、佔有人家中有無須專門人員始能搬遷之物品，有無擺放危險物品，是否搬遷須耗多少人力及時間。
四、佔用人有無自動搬遷之意向？如有則力勸雙方互相讓步，約定自行遷讓之期間。如無則訂定下次強制執行日期，準備下次之點交。
˙第三次點交˙
法院強制執行
一、函請治安機關派員協助執行，其人數視需要而定，通常都備有蒐證人員，以做日後必要之憑證。
二、通知得標人（副本予占用人或利害關係人收）屆期備妥搬遷工人，搬遷所必要之用具，如紙箱、捆綁之細繩、大膠帶、推車、扳手、等，並請鎖匠到場以便開鎖或換鎖。
˙法院實際執行點交˙
一、得標人應依法院指定之時間到法院繳納執行人員之出差旅費，旅費多寡因旅途長短而異。市區通常不超一千元。繳完旅費後，即可引導法院執行人員到現場執行點交。
二、得標人引導法院執行人員到現場，佔用人如不在現場或拒絕開門，執行法官將命鎖匠開啟門鎖或焊斷鎖鏈後，會同管區員警及蒐證人員入內執行。
三、佔用人在場者，法官將先諭知占用人解除其占有，並命其於十分鐘內自行將貴重物品搬離，時間屆至即強制搬遷。法官並當眾宣佈如遭抗拒以現行犯予以當場逮補。
四、限定自行搬遷之時間屆至，即命得標人僱工開始搬遷，如占用人（債務人），或其有辦別事理之家屬在場，則執行人員應命將物品遷移至屋外路旁即可。如佔用人中途離去者，仍將物品堆置路邊即可。
五、如佔用人（債務人）及其家屬均不在場，則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放，並將保管處所載明筆錄，另告知管區警員或鄰里長存放地點，以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。
一、得標人應依法院指定之時間到法院繳納執行人員之出差旅費，旅費多寡因旅途長短而異。市區通常不超一千元。繳完旅費後，即可引導法院執行人員到現場執行點交。
二、得標人引導法院執行人員到現場，佔用人如不在現場或拒絕開門，執行法官將命鎖匠開啟門鎖或焊斷鎖鏈後，會同管區員警及蒐證人員入內執行。
三、佔用人在場者，法官將先諭知占用人解除其占有，並命其於十分鐘內自行將貴重物品搬離，時間屆至即強制搬遷。法官並當眾宣佈如遭抗拒以現行犯予以當場逮補。
四、限定自行搬遷之時間屆至，即命得標人僱工開始搬遷，如占用人（債務人），或其有辦別事理之家屬在場，則執行人員應命將物品遷移至屋外路旁即可。如佔用人中途離去者，仍將物品堆置路邊即可。
五、如佔用人（債務人）及其家屬均不在場，則命得標人暫時保管或僱工將物品運至保管地點暫時存放，並將保管處所載明筆錄，另告知管區警員或鄰里長存放地點，以便占用人歸來後自行洽商得標人領取。
建議得標人只要是有點交的案件，都應充分利用法拍屋所賦予的強制執行力(公權利)【聲請點交】，這是法拍屋拍定人的基本權利。
不論是否為空屋，屋主是否同意自行搬遷。於領得權利移轉證書後第一件事就是聲請點交，別讓自己的權益睡著了。別不要以為是空屋就省了麻煩不用聲請了；事後有人來"鱸"才麻煩呢。
但有時法拍屋的點交確實需要較有實務經驗及專業能力者來處理，若您的案件較特殊、需要專業者給予諮詢顧問及協助歡迎洽詢本事務所。
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