2009/06/11 13:27
一、就權利性質而言：
管理費之收取因不須辦理登記與公示，且非法定（物權法定主義），故為債權債務之關係，為相對權，僅對特定人有拘束力。故欠繳管理費之義務人為不動產標的原所有權人或使用人，而非拍定人。另查土地稅法相關規定不動產出賣人如有積欠地價稅、土地增值稅、房屋稅、管理費時，不動產承買人得代為繳交，並就買賣價款之尾款扣除…，由上可知，積欠地價稅、土地增值稅、房屋稅、管理費，除買賣雙方另有約定外，終極付款者亦為不動產標的所有權人，而非拍定人
二、就使用者付費原則而言：
縱觀公寓大廈管理條例相關規定，除了建商需依工程造價提撥一定比例為管理基金外，亦僅有住戶（使用者）及區分所有權人有繳納管理費義務，故拍定人或承買人在未成為住戶或區分所有權人之前，都不須繳納管理費。（律師邱文男）
三、就主管機關行政函文而言：
內政部８４年２月２６日台內營字第８６７２３０９號函文－
１、本條例第３９條第１項第６款係屬直轄市、縣（市）主管機關對於欠繳公共基金之區分所有權人或住戶行使罰鍰之行政處分規定，而非管理委員會執行追繳公共基金之依據。
２、除過戶後之新區分所有權人已參照民法第３００條、３０１條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第２１條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。
３、主管機關應輔導住戶將第２４條之規定，納入公寓大廈規約訂定之。
因此，買賣契約如果沒有約定買方應負責繳清賣方積欠的大樓管理費；或大樓規約並未規定買受人應負責繳清原住戶積欠的大樓管理費；或縱使大樓規約有明訂買受人應負責繳清原住戶積欠的大樓管理費而買方卻無從所悉，均應認買方沒有義務繳清賣方所積欠的大樓管理費，大樓管理委員會也沒有權利向買方追繳賣方積欠的大樓管理費。相反的，如果買賣契約已明白約定買方應負責繳清賣方積欠的大樓管理費；或簽約時已由賣方出示明載買受人應繳清原住戶積欠的大樓管理費，那麼，買受人就負有繳清原住戶積欠大樓管理費之義務，大樓管理委員會沒有權利向買方追繳賣方積欠的大樓管理費。
四、就高等法院座談會之議決：
高等法院於８９年１１月８日在年度的法律座談會上，針對公寓大廈區分所有權人積欠管理費未繳一事作出結論，以後公寓大廈管理委員會處理類似案件時，無權要求轉買者補繳前戶未清債務，以確保轉買者的權利。
在這場高等法院的法律座談會中指出，雖然公寓大廈管理條例第２４條明文規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，但其立法原意主要是為了避免繼受人購買後，不願受原有住戶規約（及契約）的約束，會造成管委會運困難，甚至讓本條例形同虛設，因此特別載明規約對購買者也有拘束力，而並非將管理費給付義務也納入條文規範內，如依現行法令規定管委會對於前住戶所積欠的管理費，將補繳義務強加繼受人（轉買者）身上，將造成繼受人或一般交易第三人遭受「不測之損害」，因此會中認為管委會不得向繼受人（轉買者）請求補繳管理費，較符合原立法的目的。終究住戶欠繳管理費是債務問題，住戶繳交管理費是義務，兩者不能混為一談，
五、就催繳管理費程序而言：
公寓大廈管理條例第２１條明文規定：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
公寓大廈管理條例第２２條明文規定：
住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
1、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
2、違反本條例規定經依三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
3、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
公寓大廈管理條例第３９條規定：
有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：
１、區分所有權人違反第五條之利用者。
２、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。
３、住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。
４、住戶違反第十六條第二項之規定者。
５、住戶違反第十七條投保責任保險之義務者。
６、區分所權人或住戶違反第匙八條第一項第二項未繳納公共基金者。
７、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
８、起造人或建築業者違反第二十五條規定者。
有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
由上可知管理負責人或管理委員會在住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額時，應先經定期催告，再聲請主管機關行政處罰或向法院聲請支付命令，再不支付，再聲請查封、拍賣，再依債權參與分配，分配不足額，法院核發債權憑證，繼續向債務人追償。
如已支付卻再犯，得經管委會促請其改善，再經區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
六、住戶之權利：
1、公寓大廈管理條例第４條前段規定：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
2、公寓大廈管理條例第９條前段規定：各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
3、憲法第八條（人身自由之保障）
人民身體之自由應予保障，除現行犯之逮捕由法律另定外，非經司法或警察機關依法定程序，不得逮捕拘禁。非由法院依法定程序，不得審問處罰。非依法定程序之逮捕、拘禁、審問、處罰得拒絕之。
4、憲法第十條（居住遷徒之自由）
人民有居住及遷徒之自由。
5、民法：契約之約定違反公共秩序或善良風俗及法律規章者無效。
七、管委會之責任：
㊣倘若管理委員會捨合法法律途徑而不為，竟限制、禁止欠繳管理費之住戶出入公寓大廈或使用公共社施，則顯然違反上述住戶應享之權利，則住戶可按具體情形，控告管理委員會及總幹事妨害自由之罪：
1.刑法第３０２條：私行拘禁或以其他非法方法，剝奪人之行動自由者，處五年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。因而致人於死者，處無期徒刑或七年以上有期徒刑，致重傷者，處三年以上十年以下有期徒刑。第一項之未遂犯罰之。
2.刑法第３０４條：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。
3.刑法第３０５條：以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人致生危害於安全者，處二年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
㊣怠忽職責：部分管委會或因怠於執行上項追償程序，既不定期催告也不聲請支付命令、查封、拍賣、參與分配，繼續追償，顯係怠忽職責，如果住戶得知管委會如此怠於職所，如此不作為，而群起仿傚，其後果如何，可想而知。
故公寓大廈管理條例第３８條規定：有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰：
１、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務者。
２、住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。
３、管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。
４、管理負責人或主任委員無正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。
５、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十四條第七款之職務顯然影響住戶權益者。
引用自:http://2do.twbbs.org/forums/viewthread.php?tid=13234&extra=page%3D3
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