2009/06/11 23:52
因為不動產交易牽涉金額較大、層面較廣，所以應注意的地方非常多。筆者在此提醒買賣雙方:對於房地產的基本資料與產權概況不能僅憑仲介或中人口述、介紹。一定要有謄本資料為憑；而且隨時要以最新的謄本資料為準。建議一般買賣最好至少要申請三次以上最新的謄本。
1.在簽約前買賣雙方都應請地政士或房地產專業人士核對房地產基本資料，例如看看是否有查封、假扣押、預告登記等限制登記。有無被設定他項權利或有無其他負擔。查核所有權人真實身分。賣方並應先核算大概移轉稅費與查看是否有欠稅、工程受益費等.....這樣就會減少很多不必要的糾紛與爭議。
2.在每一次大額付款前都應該要申請最近的謄本資料，買方要確認房地產沒有變動或狀況再付款；賣方也需確認未收到主要期款前產權未被買方或承辦人移轉。由於大部分買賣於簽約時賣方權狀資料就已交給承辦地政士保管，且買賣雙方若未主張【雙地政士制】(註1)，則習慣上承辦代書皆由買方指定，所以大額付款前的產權審查對買賣雙方皆有其必要性。很多客戶容易在此一階段漏未申請謄本或不好意思要求而招致產生重大風險與損失。大額付款前花一點謄本費的小錢，請仲介人員或承辦地政士申請一份最新謄本資料，其實這是客戶保障自身權益的基本方法，若仍擔心如此強勢要求會影響買賣合諧氣氛或增加買賣雙方不信任感與對立，也可以自己上網申請後再私下請教代書或專業人士。
3.在點交結案前記得再申請一份已移轉至新所有權人名下的謄本資料，買方要查看面積與權利範圍、所有權人資料、設定金額與順位、移轉日期與地價(這牽涉到將來出售時稅費)......等。賣方也要關心原抵押權是否已塗銷乾淨、移轉日期(這牽涉到地價稅、房屋稅、水電費、管理費等稅費分算，也與財產交易所得、退稅....等有關)，更要注意新所有權人是否為原簽約之人，以預防買方指定登記名義人將來有糾紛或新所有權人對原契約之條款不認帳，更可以避免不肖仲介或中人使出假簽約、三角簽約 等欺罔行為。所以交屋結案前再一次核對產權資料對買賣雙方都非常重要。
註 : 【雙地政士制】: 為維護不動產買賣雙方權益、保障交易安全，由買方與賣方各自指定合格承辦地政士(代書)，雙方會同辦理所有權移轉(過戶)相關事宜之制度。實行雙地政士制的房地產買賣於交易中，不論簽約、用印、完稅、付尾款、交屋結案等過程，雙方地政士皆需在場。並於辦理所有權移轉、報稅、設定抵押權(貸款)、塗銷原抵押權等重要程序時規定由雙方地政士會同辦理。因為地政士非由仲介公司指定或買賣之單方推薦；地政士之費用也由買賣雙方各自負擔，故地政士立場超然，不用成為仲介的附庸配合仲介演出。也較能秉持交易安全原則，不用擔心交易受影響波及推薦方權益而不敢說實話，所以更能扮演好專業顧問角色。【雙地政士制】確實是保障買賣雙方權益最佳之方法，但這觀念仍有待推廣。許多人可能在涉及數十萬或一、兩百萬金錢之訴訟時都會花數萬元以上指定自己的律師，更絕無同意用對造當事人指定律師之理；但購買房地產動輒五、六百萬甚至數千萬元，卻要用仲介指定的地政士(仲介公司地政士的主要任務就是完成交易，因為成交後仲介費才是公司命脈；但代書費還是要客戶出喔)或對方推薦的地政士。對於要多花不到一萬餘元(或根本無需多花代書費；因為代書費本來就是自掏腰包)請自己的地政士卻絕不考慮，這真是難以理喻啊 !
筆者再次叮嚀 : 您正在處理的房地產案件不論是自己委託的地政士；還是對方所請的地政士負責承辦，一定要記得隨時依案件進行之階段與程序申請謄本，以保障自身權益及維護交易安全。
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