2009/11/15 19:42
鑑價除了紙上作業的部份，進一步就必須實地勘屋，實際地到該處察看該項不動產的情形。銀行會瞭解社區管理及生活機能、居住環境是否良好等，還會確認是否另有停車位，因現在停車位價格占房價比重頗高，且有些停車位屬公共設施，在權狀影本或謄本等書面資料上不容易確認；需現場勘察才可確定車位之有無與實際位置，(很多銀行很重視這一部份，這關係到貸款額度及將來若需強制執行時拍賣價與點交等....題外話就此打住)。甚至有些鑑估人員會訪談左鄰右舍對該地段市場價格的意見與房屋成交價的看法，一般鑑估人員都會進入房屋內拍照存檔(也曾遇過行員只拍照大樓外觀的)並會大致瞭解一下是否有租賃關係、有無增建違建、是否有裝潢等(每家銀行著重點與規定有差異)。
實際上，鑑價只能做到一個約略的估計值，而事實上也沒有人能勘出一筆不動產的真正價值。銀行最後核貸之金額除了鑑價參考外，還受到借款人資信、市場景氣、貸款政策、個別銀行資金與利率調控......等等影響，所以鑑價絕非貸款成數唯一的依據，只能在一個合理且保守的範圍內，盡量同時滿足【降低銀行放款的風險】與【符合借款人資金需求】。
曹顧問的貼心小叮嚀:
鑑價程序大都屬銀行內部之作業，貸款申請人需配合銀行的只有現場勘屋這一部份，因為大部分會要求入內拍照，一般而言借款人此時都還不是屋主，因此要事前與原屋主或仲介者先聯繫好(有些屋主不想被打擾或配合度很差，若是透過仲介買賣房子，最好直接由仲介去聯繫)，其實銀行入內拍照的用意一來是確認房子真的是自用住宅，成數才能貸的高(也跟貸款者適用利率有關)。 再者是屋況，假如房子曾經重新裝潢過，在價格上每坪單價如果多估些，對貸款額度也有幫助。較謹慎的銀行會了解是否有租賃、違建打通、非法營業....等風險，所以應儘量配合銀行，要請屋主(仲介)準備好鑰匙、車位磁卡、遙控器等於約定時間現場勘屋。
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