不動產信託達人: 本息平均攤還法

2009/12/13 08:39

最普遍的還款方式有本息定額攤還、本金定額攤還及附加寬限期攤還等3種，申貸者可以事先自行試算3種還款方式的差異，再依個人經濟狀況選擇最有利的。一般銀行所推出的房貸產品，通常是以第一或2年超低利率作為訴求，或是前幾年採固定利率，不要一下子被數字沖昏了頭，忽略了契約中的特殊限制，例如3年內不得轉貸。

要注意在低利或固定利率計算期間結束後，剩下的利率是採取何種方式計算，有的是採用「機動利率」或是可以繼續使用「固定利率」，還是有其他的計算方式，都要一一審閱清楚，多加留意。目前多數銀行都推出多種優惠方案，但仍需了解對還款有諸多限制，消費者必須考量這些還款限制會不會對自己造成資金運用的阻礙。

本息平均攤還法(即本息定額攤還法)

1. 名詞解釋：

每期償還固定的本息總額，但本金與利息所佔比例每期都不同，本金部份逐漸增加、利息部份則逐漸減少。

3. 條件：

1. 計算基礎為採年金法將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付。

2. 以貸款利率不變為要件，求出每月之平均攤還率，故當利率調整時，必須依剩餘期間重新計算。

4. 特點：

0. 在利率不變的條件下，每月攤還金額相等，對於還款預算較易掌握。

1. 由於每月償付之貸款本息金額相等，故有本金償付金額逐月遞增及利
息償付金額逐月遞減現象。

2. 計算過程較為複雜。

5. 計算方式：

0. 試算公式：
每月應付本息金額之平均攤還率
＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
(公式中：月利率＝年利率／12 ；月數=貸款年期ｘ 12)

1. 每月應攤還本金與利息試算：

· 平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額

· 每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

· 每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額

點選連結【本息平均攤還試算】(本試算表除了計算出每月應付本息金額外，還能詳細分別算出每月應還本金金額及每月應付利息金額)

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