房屋貸款辦理轉貸與增貸

2010/02/04 14:38

壹.房屋轉貸

房貸耍搬家，須考慮因轉貸所負擔的全部費用，低於轉貸利差所減少支出的利息，才合乎轉貸的標準！

A.房貸轉貸者應負擔的費用為:

1.新貸款抵押權設定地政規費:

抵押權設定金額的千分之一，一般銀行設定最高限額抵押權都是按照實際借款金額乘1.2倍設定，(例如:借款300萬就設定最高限額抵押權360萬，設定費千分之一即為3600元，及另加書狀費每張八十元)。

2.代書費:

包括原抵押權塗銷、新抵押權設定，市面上行情抵押權設定至少$4000~5000元，塗銷約 $1500~2000元，每增加一筆土地或建物約多500~1000元。

3.銀行代償費:

目前銀行競爭激烈，為爭取較好較優質的客戶，通常都不收代償費，但也有一些大型行庫通常不辦理代償業務，因此，最好仍應事先詢問清楚。

4.原貸款銀行中途解約的違約金:

各銀行收費標準不一，應事先詢問清楚。

※民眾應注意，有些原貸款銀行有綁約；且違約罰款相當高(有時高達原貸款總額的百分之三)。若沒有先暸解是否有違約金，恐怕賺來的利差根本不夠賠違約金。(詳細請參考貸款綁約與違約金)

5.銀行開辦管理費(手續費):

各銀行名稱不一，例如有些銀行叫做帳戶管理費，有些銀行稱為鑑估費徵信費等，反正就是由銀行收取的辨理貸款之成本費用，不過近年因銀行競爭客戶激烈，有些銀行可減收或免收。

B.轉貸利差:

雖然貸款金額越高，轉貸成本也越高，但由於轉貸成本並非隨著貸款金額「等比例」增加；因此，貸款金額越高，一年內新、舊利差的幅度越小，即可達到考慮轉貸的標準！

例如:原貸款金額為1百萬元，轉貸成本約7000元，此時一年內的新舊利差必須在0.8%至1%以上，轉貸才會划算！但若原貸款金額達7佰萬時，轉貸成本約需13000元左右，此時，一年內的新舊利差只要達到0.2%至0.25%時，就可以考慮轉貸了。

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    貳.房屋增貸

      房屋原貸款額度當初借貸時並沒有貸足、或貸款持續清償一段時日後不動產已有殘值、或因為加買車位等原因，若有資金之需求時，可利用原已貸款的房子增貸。辦理增貸的優點是房貸的利率比信用貸款、現金卡借支等要低多了，又有期限長、額度高…等所有房貸的優點，且不需要再浪費設定規費(或最多只要付增加擔保價值之規費，例如: 增貸時原設定金額500萬，增貸100萬元，最多只要付增貸之100萬部分的設定規費，若原設定額還足夠甚至不用辦理增加設定額。與轉貸需負擔600萬設定額之規費與塗銷等費用相比較，增貸之費用較節省。)

向原銀行增貸須準備以下文件及資料:

一.個人身份證影本

二.勞保卡或勞保異動單

三薪轉存摺封面加上近半年明細,或扣繳憑單或往來存摺

四.土地及建物的所權狀影本
若房屋增貸是向其他銀行申請，其實就是轉貸或二胎房貸了，除了應準備轉貸應備資料外；應另準備原貸銀行近一年份繳息明細資料給他行審核評估。

 

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