合庫以房養老2.0 門檻鬆綁

商業型首例年滿65歲、名下有房產即可申辦依地段貸款成數最高可達七成

「以房養老」政策出現新突破。合庫昨（30）日宣布，推出國內首宗商業型以房養老貸款業務，大幅放寬貸款人條件，只須年滿65歲、擁有房屋者即可申請辦理，條件寬鬆、簡單易懂，房屋若地段好，貸款成數最高可達七成。

政府2012年引進澳洲等國實施的「以房養老」政策，多年下來成效不彰，關鍵在於貸款人申請條件太嚴苛，換言之，此項政策出發點著眼於「公益性」，過於重視公益的結果，銀行不願承辦，負責專案的土銀幾乎看不到什麼成功的例子。

合庫昨日捲土重來，則是以「商業型」定義此項商品，可視為「以房養老2.0版」，其推出「幸福滿袋貸款」，大幅鬆綁貸款人條件，但也因此要收利息，所以屬商業性質，希望透過此作法，讓台灣步入高齡化社會之際，能創造市場新需求。

合庫金董事長廖燦昌說明，此專案說穿了，就是一種新創的理財服務，希望可以落實將「房產轉換成現金」的構想，台灣有相當多銀髮族，退休後幾乎沒有甚麼現金，擁有的資產幾乎都集中在房屋上，因此若他們退休後仍想領到穩定生活費，維持退休前有工作時的生活品質，這幾乎是唯一的方法。

至於怎麼做？合庫說明，按「幸福滿袋貸款」設計，假設有一位年滿65歲的男子，將房屋第一順位抵押給合庫，他房屋位在台北市精華地段，市價2,000萬元，因房屋位置佳，可獲得最高七成貸款成數，即1,400萬元（若房屋位置不佳，成數會下調）。

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　合庫推逆向抵押房貸機制規劃概況　合庫董事長廖燦昌

國內首宗商業型逆向抵押房貸（以房養老）將在12月問世！合庫將推出第一宗完全由國銀自辦的逆向抵押養老型房貸，只要年滿65歲、有房均可申請。合庫銀高層指出，推出「以房養老」一方面可讓退休族不再非得「以兒養老」，讓銀行透過不動產抵押幫退休族養老，同時也是合庫成為「全齡化消金銀行」的重要里程埤。

逆向抵押房貸是創新的金融業務，合庫對此並進行所有房貸戶的歸戶清查，經歸戶後，目前合庫房貸戶數共計21萬戶，成為該商品推動最重要的基礎客源。

據了解，由於金管會力推銀髮產業，逆向抵押房貸等於是透過不動產活化，讓退休人士取得所需生活經費，金管會也對該商品高度感興趣，金管會已指示合庫進行相關簡報，倘若合庫提出的方案得到市場一定程度迴響，在主管機關樂見其成下，預計會在業界帶動跟進風潮。

行庫主管表示，兩年前房貸市占率第一大的土銀曾推出逆向抵押房貸，但迄今無人申請，最主要是該案是和內政部合作，僅鎖定弱勢族群為對象，申請人門檻非常高，包括貸款戶的房子「必須沒有繼承人」，也就是獨居者才能申請，許多想申請的民眾不得其門而入。

此次合庫提出的新逆向抵押房貸商品大不相同。合庫主管說明，所以稱「商業型」逆向抵押房貸，只要一般購屋族都可以申請，也沒有產權是否有繼承人的限制，只要有房子、年滿65歲，都可以透過該機制申請逆向抵押房貸。

此外，合庫也設計相關機制，30歲以上的房貸戶均可以透過加入「前期」購買年金、長照、醫療等保險機制加入這個架構，等到65歲即直接銜接逆向抵押房貸。合庫並依照30、40、50歲不同的年紀層，提出不同類型的長照險、年金險、醫療險等三大險種設計。

合庫主管指出，董事長廖燦昌全力催生這項創新業務，從頭到尾親自參與所有研商、討論過程。他認為合庫在房貸市場有重要地位，理應開發此類商品照顧退休族生活，台灣正走向高齡化社會，國人愈來愈長壽，這類市場需求也將更高。(工商時報)

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根據合庫內部推估模型，倘若一棟市值2,000萬元的房子，以貸款成數8成計算，合庫將給予貸款戶總金額1,600萬元貸款，若分30年給付，這位參加逆向抵押房貸的借款戶，初期每月可領取約4萬元。

不過，逆向抵押貸款仍須繳利息，對此，合庫高層說明，隨著銀行撥款金額愈來愈多，貸款戶要交的利息也會增加，為了真正達到照顧貸款戶目的，銀行將自我限制，每月銀行收取的利息，上限不超過每月領取生活費的1/3，超過部分銀行會先記帳。

為了能透過逆向抵押房貸按月撥貸金額的機制，能真正保障到退休族生活，據了解，合庫特別再加一道「利息上限門檻」把關機制，凡是貸款人所繳的利息，超過當月銀行撥貸金額1/3，剩餘的利息銀行直接進帳，等貸款人往生，再由房屋繼承人清償，房屋繼承人不論自己拿出現金，或是透過處份房屋等方式，銀行都可接受。

合庫另一項重要機制，就是貸款人年紀加上貸款期間「一定要大於95歲」。合庫高層舉例，80歲老人也可以承辦，但此時，銀行將把老人全部可領取的貸款總金額，至少分成15年撥付，以避免老人一次用完，之後生活再無保障，或是子孫因為一次撥付而導致的道德風險。

合庫主管指出，根據內部評估，該房貸利率約2.5％，未來將採浮動利率機制，會隨市場利率走升而調整，不過合庫強調，由於計收利息，都會以不超過每月銀行給付金額的1/3為限，因此，即使利率調高，也不會影響貸款戶的生活。

另一方面，若借款戶沒有繼承人，往生後，由於合庫金旗下有AMC公司，也會引進AMC機制，協助處理收回先前貸放金額，風控無虞。(工商時報)

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