認識區段徵收

2009/05/26 00:37

　意義

區段徵收乃為政府依據都市計畫之規劃、開發新市區、或依特定目的事業之需要，將一定區域內的私有土地全部徵收，重新加以規劃、整理、開發，並興建必要的公共設施後，將可建築用地一部份由原土地所有權人按一定比例領回或優先買回，一部份由政府讓售給國宅或其他需地機關建設使用，剩餘土地辦理公開標售以償還開發成本。與市地重劃一樣，是一種綜合性的土地開發措施。

    範圍選定原則

一、區段徵收辦理要件，必須為已發布實施都市計畫並規定以區段徵收方式開發地區，或新訂都市計畫地區，或農業區、保護區變更為住宅區、商業區等建築用地的地區。

二、選定之範圍，應按預定開發的目的及計畫概要，依當地地勢、地形、天然環境、使用現況、交通系統等實際需要而劃定。

三、選定的範圍應力求完整，既成社區、聚落、或建物密集地區，於規劃都市計畫時，盡量以不納入區段徵收整體開發範圍為原則，如有必要納入時，在不影響都市計畫規劃的前提下，儘量予以保留。

四、選定之區段徵收區，其抵價地之面積為最高以全徵收區面積之百分之五十為原則。

    補償標準

一、私有土地補償方式

　(私有土地所有權人可有二種補償方式供選擇)

1.領取現金補償者 :

按照徵收當期的公告土地現值補償地價，必要時得加成補償但加成最高以不超過百分之四十為限。並可於開發完成後，按原徵收地價加計公共設施費用優先買回土地。

2.不領取現金補償者:

　　應在徵收公告期間內，以書面申請發給開發後的可建築用地﹝及抵價地﹞。領回抵價地之比例，依現行法令規定係以徵收私有土地總面積百分之五十為原則，最少不得低於百分之四十。

二、土地改良物之補償

　　分為農作改良物及建築改良物二項補償，均依據「台中縣辦理公共工程拆除建築改良物補償辦法」及「台中縣辦理徵收土地農林作物補償費查估基準」辦理查估及補償。

    抵價地及優先買回之處理方法

一、原土地所有權人領回抵價地之比例目前法令依據:

　　依據平均地權條例第五十四條規定「抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則，其因情形特殊，經上級主管機關核准者，不在此限，但不得少於百分之四十」。

二、抵價地之處理方法

(一)申請

1.私有土地所有權人應於區段徵收公告期間內，以書面提出申請。

2.原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利(如地上權、地役權、永佃權、抵押權、典權等)或限制登記，土地所有權人應先自行處理，並提出已補償完畢之證明文件，或已清償抵押權及塗銷限制登記之證明。

3.私有土地所有權人領回抵價地面積，不足最小建築單位面積時，應於限定期間內提出申請與其他土地所有權人合併。

(二)分配

1.政府應先行規劃選定抵價地的分配街廊，並訂定最小分配面積，由土地所有權人自行選擇街廊，並採公開抽籤方式配地。

2.由徵收機關預計原土地所有權人應領抵價地之權利價值。(及各宗預計抵價地之面積×各該土地評定之單位地價×該所有權人被徵收土地應領補償地價除以區段徵收補償地價總額)。

3.原土地所有權人應領抵價地之權利價值，未達所選擇分配街廊最小權利價值時，應與其他土地所有權人合併分配。

4.原土地所有權人應領抵價地的權利價值，已達所選擇分配街廊最小權利價值時，也可以分開選擇兩個以上的分配街廊。

三、優先買回土地之處理方法

(一)申請

1.原土地所有權人於領取現金補償後，待區段徵收土地開發整理完竣時，可於限期內以書面向政府提出申請優先買回土地，未依期限申請者，視為放棄優先買回權。

2.申請優先買回土地面積不足最小建築單位面積時，應與其他土地所有權人合併買回。

(二)分配

1.優先買回土地的分配方式，應俟抵價地分配完竣後，照抵價地的分配原則辦理。

2.優先買回土地地價，按徵收補償地價另加公共設施費用計算。

   土地所有權人享有稅賦減免

一、土地增值稅部份

1.區段徵收區內私有土地，以現金補償地價者，或依規定申領抵價地者，均免徵土地增值稅。

2.原來申請領回抵價地，後因領回抵價地不足最小建築面積而改以領取現金補償者，免徵土地增值稅。

3.原土地所有權人領回抵價地後，第一次移轉時係以實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，且於課徵土地增值稅時，減徵百分之四十。

二、地價稅部份

1.區段徵收區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來使用而無收益者，其地價稅或田賦全免。

2.辦理完成後，自完成之日起其他價稅或田賦減半徵收二年。

一、依行政院八十六年一月四日台(八六)內00三五三號函示「既有合法社區、聚落及零星房屋等，政府於辦理都市計畫規劃時，盡量以不納入區段徵收整體開發範圍內為原則。

二、如有必要納入時，在不影響都市計畫規劃品質，及不妨礙都市計畫事業之前提下，儘量予以保留」。

    與市地重劃之比較說明

一、性質不同:

　　市地重劃是權利的交換分合，雖然土地面積減少，土地所有權人始終保有土地權利。區段徵收則是將土地徵收為公有後重新分宗整理，再由原土地所有權人領回抵價地或優先買回土地。

二、適用時機不同 :

　　市地重劃適用於無特定開發目的，且區內現有聚落及零星建地較多之地區 ;區段徵收則較適合於有特定開發目的，需集中取得大面積開發目的用地，如大專院校等，且需區內現有建築物較少之地區。

三、分配土地方式不同 :

　　市地重劃係按原位置分配，區段徵收則是政府可依開發目的，指定街廊供土地所有權人選擇，並依抽籤決定位置。

四、配回土地比例不同 :

　　市地重劃是原地土地扣除公設用地負擔及費用負擔，分回土地比例約為百分之五十至五十五。區段徵收係以百分之五十為原則，最低不得少於百分之四十。

五、強制力不同 :

　　區段徵收性質上屬徵收之一種，是政府公權力的強制實施，只要徵收計劃依程序報經行政院核定即可實施。而市地重劃之負擔如超過百分之四十五，依平均地權條例第六十條第三項規定需先做民意調查，須有區內私有土地所有權人半數以上，且其所有土地面積亦需超過區內私有土地總面積半數之同意，使得辦理。

資料來源:http://www.ytland.gov.tw/htm/dm-20.htm

          回土地農地目錄總覽