2009/11/16 20:46
一般來說，銀行會依鑑定價值來作為基礎，並依房屋使用現況、貸款方式、不動產座落區域，借款人條件....等因素，給予申貸者不同的貸款成數。
以本人從事不動產20年的經驗,發現到客戶對於不動產貸款的了解常有偏差的想法,尤其是房地產的價格部份,銀行或仲介所回報的貸款成數與核貸金額往往會跟客戶自己所預期的目標差的相當多,在此提供一些有關於申貸者所必須了解的地方,給各位朋友有基本的認識。
銀行鑑價後的不動產價格與市價行情價格是相同(接近一樣)的嗎?
錯!當然不同,一般而言,所謂的不動產鑑價是指此擔保品的殘值,而銀行會核貸的房貸金額,會依擔保品的條件,物件所在的區域以及各家銀行內規不同而有不同,通常核貸成數會是鑑價金額的6成~8成。
我與承辦貸款的行員很熟，是不是有可能估高些?或把買賣價多寫一點對貸款成數有幫助嗎?
一般各家銀行都會有所謂的鑑價小組或鑑價中心，也有一些銀行將鑑估的工作由委外的鑑價公司處理，鑑價是屬專業且獨立的單位,一般申貸者接觸到銀行貸款的承辦人員並非鑑價部門的人員。而鑑價的標準會有2個主要的方向,一是當地行情價格,二是銀行內部的成交紀錄。申貸客戶報給銀行的成交價格或買賣契約書上的價格僅具有參考價值(至少可證明有買賣之事實)，絕非銀行鑑價的主要依據。
會影響房貸成數(金額)的因素有哪些?
這部份所牽涉到的範圍較廣,大致上有以下幾類，因每一家銀行的規定可能稍有差異:
二.擔保品取得方式:舉例:如一年內登記為法拍(拍賣)取得者核貸成數會較低; 同區域、條件相當的新成屋房子，一般經由建設公司(代銷公司)銷售取得的，可能會因為有銀行專案貸款配合，核貸成數會比由仲介公司個別買賣的貸款成數要稍高。
三.擔保品所在地區週邊環境條件良好者(如近捷運,車站,臨12米以上大馬路以及文教區..等等)核貸成數較高,反之若週邊環境條件較差者(如無尾巷、附近有嫌惡設施、6米巷以下...等)核貸成數會較低。
四.擔保品的地目及區分:擔保是在都市計劃內區域或是在都市計劃外區域，如在都市計劃內則較高，反之，若是在都市計劃外區域則較低; 建築用地核貸成數較高,其餘如工業用地,農地,旱地...等等核貸成數都會較低。
五.擔保物產品類別: 一般住宅核貸成數較高,其餘如辦公商業用、住辦、廠辦、工廠、小套房、農舍等等，核貸成數較低。擔保物是大樓或華廈、公寓、透天等不同產品，對貸款成數也會有影響，公寓的貸款成數較大樓要少；有些銀行規定中南部某些縣市透天住宅的貸款成數比較高(同樣是公寓或透天，鋼筋混凝土造就比加強磚造的貸款成數要高)。
六.擔保物是否有其他附加價值:如是否附有停車位,是否有合法加蓋,是否有特殊裝潢...等等有時對貸款成數有加分作用。
除了標的物本身外,是否還有其餘會影響貸款成數的因素?
有!不動產的申貸作業,除了標的物本身的條件外,申貸借款人的條件亦會影響核貸成數,如申貸借款人的財力條件,職業別及任職公司規模、負債比現況等等亦會影響最終核貸成數。
曹顧問的貼心小叮嚀:
以上所提供的,只是針對不動產的貸款成數提供一個基本粗淺的相關概念,但是,不動產的貸款並非單只是如此的簡單,最重要的,是申貸者必需要有一些很重要的基本觀念-----銀行鑑價都有一定的標準；核貸的成數也有一定的依據。坊間許多人吹噓或打包票所謂的『全額貸』、『超貸』等，說穿了就是房貸+信貸；並非真正全額房貸。(當然如果您真有運氣買到價格低於市價好幾成的房子，是有機會全額房貸的。但一般人絕對難得碰到這樣好康的事，若當真被您碰上了，也別高興太早；因為定是有疑難雜症與問題案件才會如此低價賤售，所以一定更要小心謹慎面對....扯遠了，繼續談房貸)
還有要知道貸款成數是銀行核給你的,並非是仲介公司(代銷人員)核貸給你,所以仲介或銷售所跟你報的價,建議作為參考就好,以本人房地產多年的實務經驗,仲介或銷售所報給客戶的價格幾乎都會偏高1成~1.5成,為的只是先吸引客戶,至於後續貸款作業就丟給銀行或代書去煩惱吧!所以,建議要辦理貸款者在簽訂買賣合約之前,最好先詳細了解貸款相關的知識與問題,取得該有的訊息及資料,別因仲介或銷售人員承諾的貸款成數就冒然簽約下訂,到時若是貸款成數無法滿足您的需求,又礙著合約的違約問題,那才是進退兩難。
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