【價金信託(履約保證)】與不動產信託有別(二)

 

2009/12/03 18:53

　　不動產買賣價金信託並非不動產信託，因為賣方不需要把不動產過戶給受託人，它只是將買賣價金交給受託人(銀行)保管，所以仍屬於「動產信託」或「金錢信託」的範疇，這和「不動產信託」必須將不動產過戶移轉至受託人名下是完全不同的兩個概念。因為不動產信託已將房地產之產權移轉，讓買賣雙方指定之受託人完整取得所有權及房地，這樣才能說是保障產權，且受託之不動產屬獨立財產，包括委託人與受託人的債權人都不能查封扣押已信託的不動產，真正達到保障交易安全的目的。若因為某些因素買方不能履約時，房地產權利歸屬人仍然是原委託人，這在信託專簿謄本上都會清楚登記的，交易完成後，所有的買賣價金全部屬於委託人（或信託契約上約定之受益人），與受託人毫無干涉，這些都不是聽誰講講而已；皆以地政機關登記為憑。

       不動產信託能讓不動產買賣交易由債的請求權層次提昇至物權的絕對效力之保障層次（稍懂法律之人應非常容易分辨債權與物權之效力大不同）。因此房地產交易時，若屬特殊的房地產疑難案件或複雜案件，想要達到維護交易安全、預防糾紛等目的，要真正的履約保證應考慮【不動產信託】才是正確的選擇。

       以下提供目前國內承作不動產價金信託(履保)知名的業者網站中對價金履約保證之說明，請讀者自行連結參考，可知價金信託(履約保證)與不動產信託之差別 。

（以下資料來源: http://www.chaofu.com.tw/answer1.htm）

1.履約保證能保障什麼？

答 礙於法令及實務之限制，國內的履約保證機制只能夠提供不動產買賣雙方對買賣價金基本權益的保障，但無法確保買方必定能完整取得產權及房地，亦無法保障賣方必定能順利完成房地產售出點交。

2.履約保證如何保障買賣價金的基本權益？

答 當買方給付價金後，因非可歸責自己的因素卻無法取得完整的房地、產權並解約確定，經司法判決或明確之責任歸屬認證後，能將已給付的價金全部取回。當賣方完成產權移轉或過戶前提早點交房地後因非可歸責自己的因素，買方違約未能結清款項且無法回復完整的產權、房地並解約確定，經司法判決或明確之責任歸屬認證後，賣方能依約取得全部應得的價金 ; 產權移轉前買方即違約者，賣方能依約沒收買方已給付的價款。

3.履約保證為什麼不能保障產權？

答 因為現行法律規定、行政作業與交易習慣的限制，實務上無法於簽訂買賣契約之同時即完成物權的移轉，亦無法凍結買賣標的於此期間的權利狀態達到鎖定、隔離效果，任何依法的其他債權侵入皆可能對已簽約的買賣關係產生嚴重的破壞。因此國內現行的履約保證無法確保買方簽約後能順利取得完整的產權，亦無法確保簽約後賣方的產權不受其他權利的侵犯。

4. 履約保證為什麼不能保障房地實體？

答 不可替代性是不動產商品的特性，任何一宗房地產都是絕無僅有的，當不動產發生嚴重的毀損滅失時，並無法像其他商品般可進行有效的維修或更換，賣方給付不能將是不可避免的無奈。因此現行的履約保證無法確保簽約後買賣標的絕對不會發生毀損滅失等任何物的瑕疵。

5. 履約保證對買賣價金保障的範圍？

答 買賣雙方簽定的成交總價即是履約保證的價金保證範圍，任何依約並經僑馥建經公司認證後所動支的款項皆受到完整的給付或返還的保障。惟在此範圍外的款項及當事人特別約定動支且不受保障的款項，則與履約保證責任無關，例如違約懲罰、損害賠償、契稅、房屋地價稅等等依約依交易習慣不屬於買賣價金之項目。

6. 履約保證的名稱適當否？

答 「履約保證」這四個字用在不動產交易安全的訴求上確實不妥，易讓消費者誤認所有交易環節皆可因此獲得保障而不致發生風險。若改採「付款中間人」稱之則較合宜，但多年來的市場習慣及業者行銷包裝所導致的錯誤認知不易扭轉，未來若能經法律明確規範或可有效改善此畸形稱謂。 版主註:建議【履約保證與不動產信託有別(一) (二)】，應與相關文章【履約保證(不動產買賣價金信託)說清楚  講明白 (上)  (中)  (下)  】一併閱讀，方能較完整瞭解履約保證(價金信託)之意涵與性質。

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