共有人依土地法第34條之1規定處分共有物時，承受人得否為該共有物之共有人之一，及土地增值稅核課事宜

2010/05/20 22:22

歸屬法條：土地法第34條之1

【公布日期文號】內政部97年6月12日內授中辦地字第0970046311號函

 

【要旨】關於公同共有人或分別共有人依土地法第34條之1規定處分共有物時，承受人得否為該共有物之共有人之一，及土地增值稅核課事宜乙案

【內容】
一、依據財政部97年6月5日台財稅字第09700258750號函辦理。

二、本案經函准法務部95年8月4日法律決字第095070558號函略以：「依土地法第34條之1規定旨在解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，而賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，又該同意處分之意思與後續之處分行為係屬二事。次依上開土地法規定，並參酌最高行政法院91年度判字第214號裁判略以：『．．．至土地或建築改良物之共有人，其應有部分合計逾三分之二，而依土地法第34條之1第1項規定處分全部共有物時，其承受人，得為共有人之一，或必須為該共有物全體共有人以外之第三人，法律並未設限制規定。．．．土地共有人，依土地法第34條之1第1項規定，取得全部共有物之處分權、而依法處分該共有土地時，如其承受人為共有人之一時，將發生該承受人因承受處分權人所處分之共有物全部權利，而與其原有該土地之部分權利混同，因此無須另為土地所有權移轉登記．．．』意旨，均未限制共有人承買共有物，且共有人承受共有物時，係生權利混同之效果。是以，同意處分共有物之人數及應有部分如已符合前開土地法規定，即得依前開規定處分共有物，縱事後原同意處分之共有人之一承買共有物，而生權利混同之效果，亦不影響原同意處分人數及應有部分之算。．．．」；另該部97年3月12日法律決字第0970003026號函示上開函釋對於「分別共有」亦應為相同之處理在案，本案同意上開法務部意見。

三、另依財政部97年6月5日台財稅字第09700258750號函、同年4月21日台財稅字第09600361070號函副本及96年4月9日台財稅字第09604515860號函釋有關土地增值稅核課事宜如下：

（一）共有土地移轉，因承買之部分共有人兼具出賣人身分，其應有（或潛在）部分於本次買賣時，其增值利益尚未真正實現，應不課徵土地增值稅；惟嗣後再移轉時，該應有（或潛在）部分之原地價，應以本次移轉前之原規定地價或前次移轉現值為準，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

（二）買賣雙方如具二親等關係，且土地增值稅繳款書載有「另有贈與稅」，則於辦理移轉登記時，仍應檢附非屬贈與財產證明或贈與稅繳清、免稅等證明，至於不同意者應檢附之上開證明文件，准由同意出售者代為申辦，俾憑辦理移轉登記。

四、本案因與一般買賣登記案件不盡相同，茲將共有土地依土地法第34條之1規定處分，權利人兼義務人身分時，土地登記申請書及買賣移轉契約書之填寫方式請參考內政部範例。

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