2010/07/09 22:47
五.關於以信託解決借名登記問題：
例5.令人尊敬的曹顧問：想請教您，之前當朋友的人頭，幫他貸款以我的名義登記為屋主及債務人。貸款前二年他都有在繳，但最近幾個月朋友繳不出來都是我在繳，他有答應要想辦法將房子過戶回去，看了您的網站文章，對你深感敬佩，也對不動產信託很有興趣，若我的問題用信託來處理可行嗎？
筆者之回答如下：
您提的問題若以信託來處理，不但最省稅、更安全、也較符合您與朋友間真正的法律關係，當然是以不動產信託來解決是最佳的選擇，但不動產信託規劃屬於專業度較高的複雜案件，絕非像您所想的，只要您的朋友辦個信託登記這麼簡單，(坊間很多人都是隨便辦個信託移轉，這可能不但舊問題未解，反衍生許多新問題)。這倒不是指您的案件之登記、報稅等手續比一般買賣、贈與之登記案件更繁瑣，而是像這樣案例您應優先考量之重點在於:
1.房子過戶還給朋友當然最好，應儘早結束這種名實不符的關係才是正途。但更重要的是：房子過戶回去後他要用自己名義貸款或另找其他人辨理貸款，而讓您能順利脫離債務人之身分嗎？依您的提問來看似乎這樣的可能性不高，那麼房子過戶回去就是錯誤的處理方式。
2.若無法由他人承接貸款，則您與朋友之間的債務商確能否取得共識才是關鍵：例如您一定要清楚房地產目前的殘餘價值與市價；銀行貸款之餘額及貸款契約之約定條件；朋友還款之能力及方式；…等，還要談妥由您代清償之貸款如何解決？若日後再有不如期清償之處罰或處理方法？…等。若沒有談好這些東西，光辦移轉有何用？只會損及您的利益或造成將來的後遺症。
3.若決定以信託移轉來處理您們的問題，則信託契約內容之規劃才是最為重要的：例如受託人之選任與權限；是否有實質的管理使用權及處分(出售)不動產的權利；受託人變更或契約內容變更之方式；信託關係消減或終止之事由……等，絕不能像坊間一般民眾或不專業之業者僅以信託公契簡單填寫就草草辦理；應充分利用信託私契可靈活多變、信託私契可登記達到【公示效果】、有【對抗第三人之物權效力】等各種特色，有效地解決您的問題。
由以上我的敘述，應知想要處理好您所遭遇的疑難，絕對不僅是會不會辨理信託移轉的問題，而是到底有沒有債務商確之經驗、處理與分析之實務、協調談判之能力…、還要有信託規劃之高度與全盤整合之視野，才能真正讓您圓滿地達成您的目的，完全符合您的需求。
希望以上的回答能對您有幫助，祝您能一切順利解決，若需專業性的協助，也歡迎您洽詢本事務所，本人定能提供最專業、最優質的服務。
若您有意以信託規劃來處理您的問題，另特別提醒您最好能夠與委託人一起洽本所討論(委託人才是要求訂立信託契約之主角，在未詳細暸解委託人之意願與想法前，恕本人實在無法提供您更進一步的建議與服務)。因為本人在正式簽約前都會至少花二、三個小時詳細解說清楚信託關係人之間各方的權利義務關係，讓大家都能明白且能安心來辦理，為了不浪費大家的寶貴時間及能使事情圓滿順利，共同討論才能有所共識及敲定解決之方案。
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