2009/11/10 11:56
買賣已辦理所有權移轉及抵押權設定，似乎一切都順利，就等結案交屋，卻接到銀行通知:因為........所以原抵押權不能塗銷，這是買賣常見的紛爭。為了避免這樣的情況發生一定要注意以下幾點:
2.要特別注意若賣方與設定債務人或義務人非同一人之情形，最好要請債務人於買賣簽約時到場說明屆時如何配合取得債務清償證明、如何辦理塗銷登記等。
3.若抵押權設定金額高於買賣價金時縱然賣方堅持債務餘額低於設定金額，或雖再三保證債務早已清償；只是尚未塗銷，仍應將買賣價金(買方繳付之期款)以信託專戶管理，至塗銷原抵押權後賣方才可動支款項，或應以買賣價金優先清償賣方原貸款。
4.若債務已高於買賣總價時，須由賣方配合先清償部份餘額，甚至需全部清償塗銷後(例如有私人設定時)買方才同意提供辦理貸款過戶等資料證件。
5.疑難複雜的個案若有必要，應以簽訂未塗銷懲罰性違約金條款、反擔保設定、信託登記等手段運用以防範糾紛發生。
6.結案交屋時一定要申請一份最新的登記簿謄本，查看抵押權是否已塗銷乾淨。
總而言之，把關的仲介人員或地政士多用一點心思就會減少很多買賣糾紛。茲提供一份本事務所於買賣案件簽約時，附在買賣契約書後的備忘錄供大家參考。本人於買賣簽約時(或買賣完稅時)，都會提醒買賣雙方塗銷抵押權應注意事項以預防【賣方原抵押權無法塗銷】之糾紛。
............................................................................................................................
買賣案件賣方原抵押權塗銷應注意事項
一、賣方若有原抵押權設定，請於買方撥款日(承辦代書會另行通知)前與原貸款銀行確認至撥款結算日之【貸款餘額】、【貸款帳號】、【貸款戶名】、【分行名稱】、【分行承辦人之聯絡電話分機及姓名】以便辦理原貸款代償、抵押權塗銷及相關事宜。
二、
於買方撥款代清償原貸款後，約三個工作天(每家銀行規定不一樣，請事先確認領取時間、應備證件、印章等以免空跑)，領取清償證明相關文件後交承辦地政士辦理抵押權塗銷登記。
三、
應領回的資料因原債務人與銀行簽定之借貸內容不同而有些許差異，但原則上應包含:
þ 1、抵押權塗銷同意書
þ 2、原設定契約書
þ 3、他項權利證明書
4、擔保本票、保證人保證書等
5、火險、地震險等保險單
6、切結書或承諾書等債務人其他簽署之文件
請將以上1、2、3三樣資料交承辦地政士憑辦塗銷登記，4、5、6請自行保管或作廢。火險、地震險等保險若尚有餘額可申請部分退費。
四、若賣方原貸款餘額超出買方撥款金額，請賣方務必於買賣完稅前將差額部分預先清償，以保障交易安全及以利辦理塗銷事宜順利結案。建議貸款餘額應稍低於撥款金額，不要清償後餘額剛好等於撥款金額，以免加計利息、匯費後因不足清償而銀行無法核發塗銷證明致影響結案進度。
若需專業協助，請洽詢預約專線: (03)3680429
0920570258
曹慶好地政士事務所 曹慶好不動產信託顧問事務所
地址: 桃園縣八德市介壽路二段921號
沒有留言:
張貼留言