2009/12/20 00:07
近年來，在仲介公司、建築經理公司、銀行等大力宣傳鼓吹與廣告推銷下，不動產買賣透過【履約保證(不動產買賣價金信託)】之機制之比例越來越高，甚至有時買方或賣方不待仲介公司介紹，也會指定要辦理履約保證。幾乎【履約保證】已經成為不動產交易安全的代名詞。
既然使用履約保證已是目前保障房地產買賣安全的主要手段；且接受並採用的客戶那麼多，我們就必須要好好來面對它、瞭解它、最後才能夠達到運用它以達到保障交易安全的目的，千萬不要連【履約保證】是什麼東東都不清不楚，僅聽到行銷人員的左一個『銀行保證』；右一句『安全交易』，就指望能夠憑藉這個制度達到保障產權安全、買賣交易零糾紛…等目的。履約保證真的能保證交易安全嗎?它到底保障什麼?(買方?賣方?不動產?還是保障仲介公司買賣案件簽約順利成交快速?....)如果交易出了問題是由誰來負保證責任?(仲介公司?履保公司?銀行?還是仍由倒楣的交易當事人收拾善後及負責買單?....)
一般大家所稱「成屋履約保證」（簡稱履保），應該正名為「不動產買賣價金信託」或「成屋買賣付款中間人制度」較為恰當，它是金錢信託的一種，其性質是委託第三人或依信託法設立的合法信託業者依契約條件方式信託管理「買賣價金」，其功能跟目的僅是保障「買賣價金移轉的安全」。與 早年「履約保證」制度成立之初是針對預售屋由建築經理公司保證建商能﹝產權清楚過戶給買方﹞、﹝依約施工且維持建築品質﹞、﹝如期完工交屋﹞之功能跟目的不盡相同。(請參考何謂「履約保證」? 何謂「成屋履約保證」? )
【成屋履約保證】真能保證交易安全嗎?它到底保證什麼? 由誰來付保證責任?要想解答這些疑問之前，首先先要釐清一個觀念-----【承作履約保證的業者不等於信託業者】。所謂信託業者是指依信託業法之規定設立，且經主管機關許可，並發給營業執照，以經營信託為業之機構。(就連銀行也未必是信託業者；銀行若經主管機關之許可兼營信託業務可適用信託業法之規定。但銀行若未申請兼營信信託業務、或雖經申請但未經主管機關之許可、或經許可後被撤銷.....等，亦不得以信託為業。)目前台灣承作履保業務的幾個主要的公司，大都是建經公司，若您細心將信託業的定義再檢視一遍，應該非常容易區別出它們絕非信託業者。
釐清了上面的觀念後，我們再提出【承作履約保證的業者於買賣過程中自簽約之始至交屋結案止根本從未承作信託業務】的論點，可能就不會覺得太突兀了。請注意!!它們是建築經理業者，而非信託業者。為何我在【價金信託(履約保證)與不動產信託有別】這篇貼文中要特別指出『它只是將買賣價金交給受託人(銀行)保管』的道理就在這裡，因為銀行才是受託人。若讀者們夠細心，請再思考另一個更發人深省的問題-----【銀行是價金信託的受託人，那價金信託的委託人是誰呢?】(......未完待續......)
版主註:建議【履約保證(不動產買賣價金信託)說清楚
講明白(上)(中)(下)】，應與相關文章【履約保證與不動產信託有別(一) 】、【履約保證與不動產信託有別(二) 】一併閱讀，方能較完整瞭解履約保證(價金信託)之意涵與性質。
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