2010/12/03 13:47
二十三.純粹的父母不動產贈與給子女之【運用信託節稅】：
例23.我父親有一塊土地,地上物為老舊平房,本想於今年度跨年度贈與我姊,可能要分為兩次,但因贈與的部分,需先繳交增值稅,且增值稅於此時也是一筆不少的金額,於無意見聽到不動產信託,想請教一下,如要辦理不動產信託需如何辦理?亟須繳納何種稅金及費用?且可以於此階段不需繳納土增稅,而另外可以避贈與稅或節稅的部分....感謝您.<純粹的將父母不動產贈與給子女>
筆者之回答如下：
您好：
基本上像本提問中的您父親要將不動產過戶給您姊，因為房屋老舊，契稅會很低，所以重點會在【土地增值稅】及【贈與稅】的節稅規劃。贈與稅因為有每年220萬元的免稅額；若不考慮自用住宅增值稅優惠稅率的適用問題，其實也很容易就可以用「分年贈與」的方式來規避掉，所以能否節稅的重點會在【自用住宅土地增值稅優惠稅率的適用】。
若想要依自用住宅優惠稅率人就要用【買賣過戶】而不能用【贈與過戶】的方式辦理產權移轉。
土地增值稅自用住宅優惠稅率之條件：
首先，出賣人要尚未享用過【一人一生1次】的機會或符合【一生一屋】的要件，申請自用住宅用地稅率課稅：土地增值稅一般稅率可分為3級：分別為20%、 30%、40%，自用住宅稅率則為10%。(若您父親已經用過了還可以再考慮【夫妻贈與免稅過戶】的方式來讓您母親符合自用住宅一生一次優惠的條件)，申請自用住宅用地稅率課稅還要同時符合下列其他條件：
(1) 地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
(2) 土地所有權人本人、配偶或直系親屬於簽約買賣前已辦竣戶籍登記。
(3) 於出售前1年內，未出租或供營業使用。
(4) 自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上。
(5) 都市土地未超過3公畝，約 90.75坪，非都市土地未超過7公畝，約 211.75坪。
至於有沒有比優惠稅率更省稅的過戶移轉方式呢？當然是有的。例如要是用【信託移轉過戶】的話，若有經過專業規劃，是有可能完全免土地增值稅、契稅、印花稅、贈與稅…的(註：當然信託的好處絕對不只是節稅，信託更大的效益與優點是讓老年人在財產權移轉後不會喪失全部的掌控權而仍保有晚年尊嚴、不用擔心辛苦積累的財產晚輩無法保住而被查封扣押或被輕易賣掉…由於您所提問的重點只是單純的節稅問題，我就不多介紹信託的功能了) 。
建議您要有正確的認知：【享受節省了高額稅金的好處，勢必在其他某些地方要有所犧牲或讓步】，例如 : 銀行對於【信託不動產】貸款的評估可能會較嚴格、受託人每年要幫委託人(受益人)申報【信託所得】.....等。因為本事務一貫秉持專業負責的態度；若要辦理信託規劃，如果沒有委託人的會同辦理或正式授權，請恕我無法提供更進一步的服務。若想解決您的疑難問題，建議您可考慮本事務所提供的【個案諮詢顧問】及【一對一疑難案件解析】的服務，收費5000元/每一個案/二小時的諮詢顧問費；不僅提供最專業、最優質的專屬顧問服務；且已付的諮詢顧問費可以全數抵扣將來的代書服務費或代辦費(等於還是免費諮詢顧問服務)。
特別再提醒您：【贈與過戶】非出售，土地增值稅不適用自用住宅用地優惠稅率。
祝 平安順利
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