2011/02/12 16:28
有關眷村改建(軍宅)不動產辦理信託問題 :
例17.某讀者私密留言【軍宅買賣】之問題，因未涉提問看個人隱私及不影響其權益，玆將原留言照登：
請教 曹先生,
我預備購買一戶全新的軍宅, 原眷戶已跟一投資客簽訂預定買賣契約,現在我想跟該投資客購買該軍宅( 透過仲介簽定讓渡書), 此二手軍宅買賣是不是風險更高 ?
仲介之代書說將來辦理銀行信託時我與賣方可為共同委託人, 也同為受益人,此即自益信託, 不違反眷改條例, 此說法屬實嗎 ? 5年後銀行可不經賣方直接過戶給我 ?
謝謝!
筆者之回答如下：
您好：
依國軍老舊眷村改建條例興建之【軍宅】買賣，要注意的地方實在太多了(請參考【軍宅信託(買賣)的手續是什麼？應該要如何保障權益？】、【有關有關【想購買軍宅,如何保障產權?】的問答與回覆 】等文章)，絕非網路留言或搜尋資料就可以解決的。
仲介講的是有助益於【搓合成交】的生意話術，雖不一定全是假話；但肯定不會是完全真實且最專業的話，(我不但無意冒犯仲介，且反而肯定仲介業務人員若非全心全意以「促進成交」為目的，就是不合格、不專業的表現。只能說是大家各司其職的社會分工吧！)
軍宅未滿五年當然不能買賣；也一定是違反眷改條例的，這是基本應有的認知。我會這樣說不是叫您不用考慮軍宅了！而是先要有此基本的認知才會鄭重並正確的做出應有的「強化安全」及「預防糾紛」的措施，因此，不論何種保全的手段及迂迴的措施都是【權宜之計】，其本質皆以提高雙方權益的保障度、降低紛爭發生的可能性……為目的，但千萬不要本末倒置地以為有了“銀行”信託、“法院”公證、“抵押”設定、“本票”擔保、“仲介公司”承諾……等，抬出這些大帽子掩飾就使軍宅買賣合法化了。
也只能說信託是目前所有保障軍宅交易的機制中最有效、最重要的機制，但絕不要因為如此就輕信銷售人員的業務說詞：【萬無一失】、【銀行保證】、【百分之百安全】等；或聽了仲介對信託之優點誇大之介紹，而誤會了信託之功能。當然，這並非【信託】本身的問題，而是介紹的人有問題(就像是保險制度本身是好制度，但有些拉保險者為了業績把保險神話了) ，畢竟在台灣對信託有專業的仲介銷售人員可能是鳳毛麟角啊！我寫這些的目的並非為了評論信託或批判判仲介，而是希望銷售人員不要利用大眾「不瞭解信託」、「相信銀行」之心理以遂其順利銷售之目的，更希望要處理軍宅交易之民眾不要是因為【過於信賴信託】致反而疏忽了其他應有之配套安全措施，這樣信託這個良善好制度就不是助人而是害人了！！！(筆者曾立下宏願，希望後半輩子能為推廣信託奉獻，為了維護信託筆者更是不遺餘力，請讀者多多包涵本人為信託嘮叨解釋一大串)
為了對我以上所寫的負責，請容我將您的私密留言公開回覆，因為我考量以上內容不但未涉及您個人隱私；且開誠布公地回覆讓社會大眾檢驗內容應更有助於讓您(或有此方面需求者)更明白此為正確資訊，希望您能因此而更加重視之、深思之…..
並非我鼓勵取巧之手段或脫法之行為，而是既然買賣雙方都有【軍宅買賣】之意願及需求時，求教於專業人士，當然身為『顧問』就得負其應有職責；盡心盡力扮演好角色。因為軍宅及信託這些議題太過冷僻，我舉個日常生活中較常見、易理解的例子來說明：就像是筆者本人一向不鼓勵「民間融資借貸」，因為其確實較容易有紛爭、對借貸雙方而言顯然都是以循正常管道之「金融機構貸款」方有保障，但若有顧客要辦理民間借款，我想任何一個負責任的承辦人還是要想方設法竭盡全力維護客戶應有權益及財產安全才對。
您可參考本人之前的文章----問答集十六.【有關眷村改建(軍宅)不動產辦理信託問題 】(請點擊連結
之十六) ，若您經過慎重考慮，最後還是決定購買軍宅，建議您一定要堅持不能由賣方或仲介指定地政士；而是應由買方指定(其實這本來就是買方應有之權利，因為代書費本來就是買方出的) 或在各種威脅利誘下(這是必然會遇見的，例如因買方堅持自己請代書賣方擔心不賣了、公司有免費的代書……. 之類理由與花招) 至少仍應主張【雙地政士】制((請點擊連結參考【何謂「地政士」? 何謂【雙地政士制】? 】) 以顧及買賣雙方的公平性並維護雙方基本的權益。
祝您萬事順利 新春愉快
曹慶好敬上 2011.2.12
沒有留言:
張貼留言