2012/01/04 21:58
版主註：眷村改建之【軍宅信託(買賣)】的手續，其需要注意的【重點】及【細節】真的非常多，因此不論是買方還是賣方，常會特別請我去擔任簽約願問，以預防紛爭及保障其應有權益，甚至還有仲介公司特別聘請本人為簽約顧問以維護買賣雙方交易安全(因為軍宅的買賣屬特殊交易，一般仲介人員或仲介公司可能從未曾涉及，更遑論如何能夠把軍宅信託流程說清楚、講明白而讓客人安心順利簽約了！)
但本人皆會建議想要聘請我當簽約顧問者，最好不要直接請我當簽約顧問；而是應在簽約前先做好個案諮詢，在對軍宅信託有基本之認識後，然後才請我去當簽約顧問，~~~這絕非本人貪財希望多賺些鐘點費；而是秉持專業及良知----只有這樣才能使交易安全達到最佳之保障、讓「顧問」之功能發揮最大之效果---。
如果客戶經我提醒後仍堅持要直接請我當簽約顧問，我則會請他們先跟仲介公司(或介紹人)確認一下，有一些重點是否買賣雙方已有共識，實因有太多仲介或中人都是讓買賣雙方先簽約再說(其實很多號稱專業辦理軍宅服務的業務人員，也對軍宅信託相關知識狗屁不通，本該負責安全把關的承辦地政士因是公司特約代書，而不可能說真話成為搓合成交的附庸，更別說有利益相關者之刻意誇大、誤導...等生意手段了！)，我實在不想變成好像專門去潑人冷水的，更不願造成本人跟本不是去當簽約顧問而是特別去跟對方或仲介找碴的印象，這實非本人之本意....
我深知不論是買方還是賣方會特地多花二小時5000元的顧問費請本人幫忙，一定是非常有意願想買或想賣這軍宅了，我既然是簽約顧問，當然要努力成全雙方儘量讓約能簽成；讓買方或賣方順利完成心願才是，怎麼可能會故意去破壞、拆台呢？更何況本人從事不動產二十餘年從不賺取不該賺的(本人可以自豪地說；雖然我協助完成了台灣最多的類似軍宅這樣的疑難複雜案件，但是除了諮詢顧問之鐘點費以外；從未賺過任何一分仲介費、中人介紹費、紅包....等好處)，近五年來更是連代書案件都不承辦；而僅以顧問之身分立場來協助顧客與同業達到【維護權益、保護安全、預防紛爭】之交易(我在當簽約顧問時最常跟客戶及業務人員講的一句話是：【代書不要找我】，就是因為堅持理念，才能在台灣自創格局辛苦地殺出【不動產顧問】這條血路，要不然像我這樣堅持只講真話的人不知會得罪了多少同業，若不是潔身自愛早該被人踢館了，正因為多年來貫徹如一，才能始終問心無愧)，所以，只要契約是在【公平】及【安全】的前提下，我一定會儘可能地讓【有意願】想要買軍宅或賣軍宅的客戶完成簽約的。但若仲介或買賣雙方竟連「所簽買賣契約為附條件買賣」之認識、「買賣雙方曰後仍需長期配合」之共識....都尚未建立，那還是不要找本人當簽約顧問，另請高明算了。
茲附錄一份欲購買軍宅之客戶給我之e-mail以及本人之回函，希望能供有意買賣軍宅之讀者參考，以瞭解軍宅之重點(個案情況不同，供參)。
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曹顧問您好：
我是上星期跟您請教「崇德隆盛」軍宅買賣的林小姐
想要跟你約禮拜四下午至仲介公司簽約，想請您當我的簽約顧問，
不知道您有沒有空？
想要請您告訴我信託給個人的手續是什麼？
需不需要賣方（房屋所有人）簽名？
對於賣方，我應該要有什麼要求保障我的權益？
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林小姐 您好:
很報歉，這週四我的約都已經 滿了，可能需要再行預約時間，
因為信託本來就是「所有權移轉」的一種方式。
如果您與賣方講好了，雙方已有共識要辦信託，
除了賣方應備身分證明文件、印鑑證明、印鑑章以外，
至少還需要他簽約時親自到場一次。
軍宅買賣要注意的地方實在太多了，我僅提示幾個重點:【請務必要仲介或介紹人確認是否已事先告知賣方並 妥善處理，重要！！】
1.除了【產權】需辦理信託登記外；【使用權】也一定要取得。
2.原銀行賣方之貸款，其債權之繼受(或移轉、或重新設定)，一定要在簽約前先評估及已問好原貸款銀行。
3.第二順位私人抵押設定之塗銷已與抵押權人(張00)協商並經其同意出具清償證明及相關證件。
4.要押尾款(因未來四、五年仍有許多需賣方配合之處)，且賣方需就買方已付款項供擔保或以買賣標的提供反設定
5.稅費及各項必要費用，除了應於信託移轉前分算外；未能結算之費用負擔亦應明列並約定清楚。
因每一個案情形不同，尚需視個別狀況而定(例如是否要公證租約、是否為第二手再轉賣、是否原眷戶保留自用住宅增值稅及地價稅之權利....)，其餘細節見面再詳談，謝謝!
祝 順利
曹慶好地政士事務所
曹慶好信託顧問事務所
首席顧問: 曹慶好
電話:(03)3680429
0920570258
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版主曹慶好2015年11月28日補註:近日因為「王如玄軍宅投資」新聞延燒，暴增許多讀者關注『軍宅投資』相關問題，本事務所本來一貫的做法就是需事先預約；不會在電話中回答問題(每天要問版主問題的人太多了實在無法一一回應；更何況軍宅相關問題也絕對無法簡單就能說清楚、講明白)，敬請讀者們諒解。若需進一步了解有關於版主對於本次新聞事件之說明內容者，可自行點擊連結本網站『信託實務問答集』中的【曹慶好地政士事務所聲明事項--兼對「軍宅投資」之說明】文章，版主將不再對相關問題重複解釋。
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