2013/01/09 19:11
您好:
一. 首先善意提醒您，處理【軍宅買賣】是不動產交易中非常專業的領域，否則就不會許多從業房地產已十幾年的經紀人、地政士也幾乎都不太敢觸碰這一塊業務。據我的實務經驗，在玩這一塊的多為「非常精明資深之房地產投資客」及「對不動產實務非常內行的律師、法務等專業人士」。如果不屬於前述這兩種 "巷仔內" 的人士，我均會建議一定要審慎評估、周全思考後再做決定，切勿只因軍宅價格便宜或因輕信「信託」等承諾就衝動決定，本人更不會像一般業務行銷或中人、投資客...等一樣，去鼓勵遊說將高風險高利潤之【軍宅】作為投資或自住的標的。
二. 請您勿誤會以為我是教您不用考慮軍宅了，雖然本人不鼓勵「貿然輕率之軍宅買賣及炒作」；但是畢竟不能否認仍有軍宅交易之事實存在。而是建議您在知道軍宅價格便宜報酬高的同時；至少也要一併知道她到底風險是在哪裡! 這才是處理事情的基本正確態度。由於接觸到「軍宅實務」的人實在太少，要解釋說明難度較高，我就打個較容易被理解的比方----「期貨投資」比起正常的「股票買賣」而言，當然利益更吸引人且投資報酬率也大得多，但相對地風險亦較高且更需要專業能力。所以，並非期貨市場不能玩；也不宜驟然就此認定玩期貨買賣就屬違法，而是想玩期貨玩得漂亮就最好自身要有更高的風險控管意識且具備有更強的專業操作能力才行，或至少也該請教真正有實戰經驗之專家指點；或找個值得信任又兼具豐富經驗的專業經理人操盤才對吧....，五年期滿後才可辦理買賣過戶的【軍宅】不就像是房地產中的「期貨買賣」嗎?
三. 因此，如果您本身就具有不動產投資之專業素養，有足夠能力去承擔投資成敗時，又或者當買賣雙方已做過基本功課、經過充分比較分析後，還是確實都仍有需求及成交意願時，若是身為『顧問』者，自然就該秉持獨立超然之立場，尊重當事人想法，以提供正確的意見及建議協助客戶為主，不應去反對或故意去破壞交易，甚至還要努力在『保障交易安全』、『維護雙方權益』及『事先防止糾紛』等前提之下，想方設法去協助雙方圓滿順利地交易了。目前在實務上對於軍宅交易的「保全措施」非常多，例如擔保設定、預告登記、長期租賃、不動產信託.....等各種方式不一而足，當然各種方式皆有利弊得失，而目前較為可靠且最常被仲介行銷等選來保證安全、促進交易的運作方式就是「不動產信託」了。但較可惜的是能把【信託】稍微說清楚講明白的專業人士都太少了，就更遑論只以『搓合成交』為任務的業務行銷人員所介紹的「信託」是否可信了。(有太多連『信託專簿謄本』都沒見過的不動產從業人員，竟然號稱『軍宅交易專家』、『信託專業顧問』，其它更離譜的行銷話術就不用我再爆料了)
四. 【不動產信託】相關的實務問題，幾乎皆無法簡單的在網路上靠 "留言" 、"提問" ....來答覆(網路上就能解決的問題就絕不會是專業，就像是若您僅憑網路上垂手可得的資訊，就投資了數千萬元高風險的「期貨買賣」，其後果可想而知必定是『災難』收場!!!我明白「忠言逆耳」、「信言不美」，也自知我說的大實話真的很不中聽，但如果您相信像是會預約找我協助【信託規劃】者多為律師、會計師、地政士....等專業人士，連他們這些高手還常尚需諮詢數小時以上方能了解信託之運作模式，就知我所言非虛了。若是您還認為【(軍宅)信託規劃】問題可以憑網路提問來解決，就當我以上回覆都是 "唬爛" 就好了，以下文章內容可以不用再看了)
五. 信託相關問題一定要提供書面資料，至少要有 "土地建物謄本"，方能進一步討論，若便宜行事很容易誤導人(舉例來說: 多數軍宅交易普遍存有「多次轉手投資」及「多人共同合夥」等情形，我見過太多的當事人竟然連要簽約的權利人究竟是誰?是原配眷戶要賣還是投資客二手轉賣?現在是否已由受託人管理中?權利移轉需不需受託人同意?這些最根本的『對象』都還搞不清楚，就急得要求我去仲介公司幫忙簽約的情形，超級無言....)。為了解決這【信託本質上的難題】，所以我特別設立了本網站及開辦了『信託實務課程』，您若有足夠的時間，可慢慢參考【信託實務問答集】其中幾則與「軍宅買賣」有關之問答(詳見本文後附之附錄 ，可點擊連結觀看文章內容)。還有本網站『信託規劃』分類等相關文章資料完整詳實，只要您願意多花功夫仔細瀏覽，保證您可以完全免費就能對【信託】會有見樹又見林的認識。
(為了讓【信託】能普遍應用於一般社會大眾生活中與工作中，可立即受惠於【信託規劃】之保障；達到『維護自身及家人權益』與『保護財產』、『節稅理財』等目的。本所系列「信託實用課程」與「信託專題課程」循環開課中，課程內容對於安身保產節稅規劃等議題有很務實的討論，皆為可行之實務做法與本人已辦理之實際案例，歡迎您報名參加，相信會對您有很大的幫助，不論您是有心想要學習信託規劃還是想要自辦信託，一定能讓您少走很多冤枉的彎路! 若有興趣可點擊連結參考【全系列課程綱要】。若您不願個人隱私曝光或擔心集體上課沒辦法詳細討論個案，亦可選擇一對一個案諮詢顧問服務，請點擊參考【推廣「不動產專業顧問制」】。 )
祝您圓滿順利
曹慶好敬上 2013.01.09
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附錄一:軍宅買賣(信託)實務問答
附錄四:軍宅(眷村改建)相關新聞
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版主曹慶好2015年11月28日補註:近日因為「王如玄軍宅投資」新聞延燒，暴增許多讀者關注『軍宅投資』相關問題，本事務所本來一貫的做法就是需事先預約；不會在電話中回答問題(每天要問版主問題的人太多了實在無法一一回應；更何況軍宅相關問題也絕對無法簡單就能說清楚、講明白)，敬請讀者們諒解。若需進一步了解有關於版主對於本次新聞事件之說明內容者，可自行點擊連結本網站『信託實務問答集』中的【曹慶好地政士事務所聲明事項--兼對「軍宅投資」之說明】文章，版主將不再對相關問題重複解釋。
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